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L’année 2023 écoulée restera sans doute comme l’une des pires années pour le secteur immobilier : conjoncture complexe avec accentuation de nombreux déséquilibres structurels. Baisse sur tous les fronts :  que ce soit au niveau des volumes de transaction, de constructions ou des prix. L’accès au crédit a également été impacté, avec des volumes en berne et un contexte de hausse de taux inédit. Le “neuf” comme “l’ancien” ont été touchés, et rares sont les quelques niches (le luxe par exemple) qui ont pu maintenir la tête hors de l’eau. Cependant, l’immobilier est aussi une question de cycles, et l’on partait de niveaux historiquement élevés ces dernières années. Si la situation reste difficile - de même que l’hécatombe promise par le Covid-19 qui n’avait pas vraiment eu lieu - l’année 2024, pourrait-elle marquer un rebond après qu’une sorte de point bas aurait été atteint ? Essayons de faire le point sur les perspectives. 

Le marché immobilier a connu une croissance quasi continue ces dernières années et décennies dans la plupart des régions du globe. La France n’a pas fait exception. Face à une demande qui reste forte et une pression démographique encore importante à moyen terme, les fondamentaux pour le secteur ont été porteurs. Pourtant, investisseurs et professionnels du secteur font face depuis 2022 à ce qui constituera sans doute une année charnière, et la tendance pour 2023 ne s’annonce guère différente. En cause, la nouvelle donne avec l’augmentation importante des coûts de l’énergie, les nouvelles normes entrées en vigueur, le retour de l’inflation, alimenté entre autres par la guerre en Ukraine, et la fin du cycle de baisse des taux. Tout cela pèse sur le pouvoir d’achat des acquéreurs et sur l’optique des investisseurs.

La digitalisation a permis l'émergence de nombreuses applications, et révolutionné de nombreux secteurs d'activité. Par exemple dans le domaine de l'e-commerce, des assurances, de la finance... Le crowdfunding immobilier - et WeShareBonds - en sont d'ailleurs l'une des récentes illustrations concrètes. Dans le domaine de l'immobilier et du logement, la data peut permettre d'optimiser et de fluidifier les processus de construction, de gestion, de financement ou de commercialisation. Par ailleurs, alors que la sobriété énergétique s'est imposée au centre du débat, une bonne utilisation de la data pourra permettre d'optimiser les consommations énergétiques, mais également d'aller vers de la modération en mutualisant mieux les usages. Ainsi, les modes d'usage des biens, la modularité, risquent d'avoir une importance croissante à l'avenir dans le domaine de l'immobilier et du logement. Face à cela, le" big data" et le "digital" ont permis l'émergence d'une multitude de start-up, qui offrent des solutions pour permettre aux acteurs et utilisateurs de l'immobilier de faire face aux défis d'aujourd'hui et de demain.

Ces dernières années, les conditions de crédit immobilier ont été un élément clé pour maintenir le pouvoir d'achat immobilier des acquéreurs et des investisseurs. Ceci malgré la hausse des prix immobiliers. En effet, la baisse continue des taux d'intérêt et, depuis 10 ans, l'ère des taux d'intérêt négatifs aura sans doute constitué une sorte de parenthèse enchantée. Alors que l'inflation est de retour, avec une conjoncture marquée par de nombreuses hausses de coûts, les banques centrales ont dû entamer des mouvements historiques de hausse de taux. Et ceci quasiment partout dans le monde : que ce soit la FED aux Etats-Unis, la BCE ou la Banque d'Angleterre en Europe. Ces hausses de taux impactent la vision des investisseurs et renchérissent les coûts de financement pour les emprunteurs. Par ailleurs en France, la combinaison de l'entrée en vigueur de nouvelles règles en matière de crédit et d'une plus grande prudence des banques, impactent les financements bancaires et l'accès au crédit de nombreux acteurs. Un nouveau paradigme qui devrait impacter le marché et pourrait fragiliser les acteurs les moins robustes.

Retour de l’inflation, hausse des taux, élections, espoirs de sortie de la crise sanitaire… L’année 2022 apporte son lot d’éléments qui peuvent influer sur le marché immobilier à court et à long terme. Par ailleurs, du fait de la Covid-19, on a vu ces derniers temps certaines zones péri-urbaines gagner en attractivité — mais ce sont souvent ces mêmes zones où la hausse des coûts de l’énergie impacte le coût de transport et le budget des ménages. Avec le retour de l’inflation, les nouvelles normes de construction, le secteur de l’immobilier se trouve face à de nouveaux défis. Côté ménages et investisseurs, la hausse de taux de crédit immobiliers, les mesures d’encadrement et même les appels à un gel des loyers annoncent-t-elles un retour en arrière du secteur ? L’analyse d’un rapport récent de l’Insee issu de la publication « France, portrait social » présentant l’état du parc immobilier peut nous apporter certains éclairages sur l’état des lieux.

L'année 2022 voit un retour en force de l'inflation après des années de modération. Cela pourrait impacter les locataires. Alors que le logement constitue désormais le premier poste budgétaire des particuliers, des voies en faveur d'un encadrement ou d'un gel des loyers des logements se font d'ailleurs entendre. Du côté de l'immobilier commercial, la tendance est en partie similaire. Les locataires exploitant des commerces, déjà souvent confrontés à la concurrence de l'e-commerce, ont été durement impactés par la crise sanitaire de la Covid-19. À la clé : une accélération et une sur-performance des canaux de vente en ligne, de nouvelles habitudes de consommation et par ailleurs des épisodes de confinement qui ont lourdement impacté l'activité. Malgré les mesures d'aide et l'épargne accumulée par les Français - qui ont permis de soutenir jusqu'ici la consommation - le retour de l'inflation et la hausse des coûts menacent dorénavant le pouvoir d'achat et les marges des commerçants. Dans ce contexte, des appels à la modération des loyers commerciaux ont poussé le gouvernement à une réforme récente de mars 2022 du mode de calcul de l'indice de revalorisation des loyers commerciaux. Retour sur les mécanismes qui encadrent les baux commerciaux.

Emmanuel Macron, sera le troisième Président de la République, réélu sous la Vᵉ République (après François Mitterrand et Jacques Chirac), mais le premier hors cohabitation. La durée du mandat ayant été réduite au quinquennat, il aura disposé, s’il parvient à conforter sa majorité parlementaire, de 10 ans pour développer le logement en France (politique de la ville, aides à la pierre,) permettant ainsi une certaine continuité.

Par ailleurs, les mesures du premier quinquennat reprenaient déjà largement les orientations de certaines lois plus anciennes telles que la loi ALUR ou ELAN. En 2022, alors que l’environnement et l’écologie se sont invités de manière de plus en plus prégnante dans le débat économique, les secteurs de la construction et de l’immobilier, sont confrontés à un retour de l’inflation et à de nouvelles contraintes.

Qu’en pensent les organisations professionnelles et quels sont leurs propositions ?

La crise de la Covid-19 et les mesures de confinement avait entrainé une paralysie des économies mondiales avec des chutes brutales de PIB, inédites depuis des décennies.
Avec l’amélioration de la situation sanitaire, l’activité est repartie de plus belle, souvent portée par des effets de rattrapage.

Dans son domaine, la Fédération Française du Bâtiment (FFB) a ainsi enregistré une reprise des permis de construire pour les logements neufs (472 000 logements autorisés) avec un retour à la situation d’avant crise pour la production de logements, envisagé en 2022.
Cependant, ce regain d’activité s’est accompagné d’un retour général de l’inflation et d’une augmentation du coût des matières premières et de l’énergie (alimentés également actuellement par la crise géopolitique en Ukraine). Deux éléments qui impactent significativement le secteur de la construction.
L’année 2022 marquera également la généralisation de la nouvelle norme RE2020 qui aura tendance à pousser les coûts de construction à la hausse dans les prochaines années. Une situation à ne pas négliger à terme avec ses répercutions potentielles alors que le logement reste le premier poste dépenses des Français (27 %).

Très courant dans la construction en Amérique du Nord, l'usage du bois est plus restreint en Europe et en France. Pourtant, le bois n'a pas vocation à être limité à quelques chalets Alpins... Des acteurs de niches comme des grands promoteurs s'y intéressent de manière croissante. En effet, outre ses qualités architecturales, le bois, matériau renouvelable par nature, a toute sa place pour faire face aux contraintes environnementales. Et ce d'autant plus avec l'entrée en vigueur prochaine de la norme RE 2020 visant à limiter l'impact carbone des bâtiments.