Le marché immobilier a connu une croissance quasi continue ces dernières années et décennies dans la plupart des régions du globe. La France n’a pas fait exception. Face à une demande qui reste forte et une pression démographique encore importante à moyen terme, les fondamentaux pour le secteur ont été porteurs. Pourtant, investisseurs et professionnels du secteur font face depuis 2022 à ce qui constituera sans doute une année charnière, et la tendance pour 2023 ne s’annonce guère différente. En cause, la nouvelle donne avec l’augmentation importante des coûts de l’énergie, les nouvelles normes entrées en vigueur, le retour de l’inflation, alimenté entre autres par la guerre en Ukraine, et la fin du cycle de baisse des taux. Tout cela pèse sur le pouvoir d’achat des acquéreurs et sur l’optique des investisseurs.
L’année 2022 a constitué une année pleine de « challenges » pour les professionnels de l’immobilier comme pour les investisseurs. Certes, globalement, le cadre fiscal est resté le même et la demande immobilière est, semble-t-il, toujours aussi forte.
On y voit sans doute aussi un peu plus clair sur les effets post Covid-19 : certaines régions péri-urbaines ont connu un regain d’intérêt, la hausse de l’e-commerce, les nouvelles habitudes telles que le co-living et le télétravail ont sans doute initié de nouvelles tendances. Pas encore au point, cependant, de modifier en profondeur le paysage et les fondamentaux du secteur immobilier.
Néanmoins, plusieurs événements ont significativement impacté le secteur, en premier lieu au niveau des financements.
Toutes ses contraintes n’ont pas trop pesé dans un premier temps sur la production de crédit au 1er semestre, mais le rythme s’est fortement ralenti sur le second semestre. Certaines banques étant semble-t-il sorties du marché – coupant même parfois leurs relations avec les courtiers, grands pourvoyeurs de clients emprunteurs. Le relèvement du taux d’usure sera-t-il un élément de soutien du marché en 2023 ?
L’évolution du marché du crédit qui est un point important du pouvoir d’achat immobilier risque de s’articuler dans le cadre d’un rééquilibrage des niveaux de prix. Toutes choses égales par ailleurs, des conditions de financement plus restrictives pèsent sur la capacité financière des acheteurs et par ailleurs, les investisseurs exigent des taux de rendement plus élevés qui poussent les valorisations à la baisse.
À l’échelle nationale, contrairement à ce que l’on aurait pu envisager, la crise sanitaire n’a pas trop impacté négativement le marché immobilier. Certes, la Covid-19 qui a accéléré la montée du commerce digital a pu mettre un temps en exergue les difficultés structurelles de certains acteurs du « retail ». De même, la hausse du télétravail a sans doute poussé de nombreuses entreprises à revoir la façon d’utiliser et d’optimiser leurs locaux (la conversion de bureaux en logement a cependant du mal à s’imposer).
Malgré cela, le marché immobilier en France n’a guère dévié jusqu’ici de sa trajectoire historique récente. Cependant, selon une étude du portail Immonot, une majorité de notaires (54 %) envisageait une baisse des prix et des transactions à venir et 81 % d’entre eux conseillaient de vendre avant d’acheter.
On assiste à une évolution contrastée malgré semble-t-il une tendance générale à un plafonnement des prix et à une augmentation des délais de vente :
À noter, l’entrée en vigueur en France de la loi Climat et Résilience, qui s’attache pour les constructeurs à prendre en compte l’impact en émissions des bâtiments lors de la construction et de l’usage. Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) a également été réformé. Désormais, il faudra respecter en tant que bailleurs certains critères de qualité environnementale pour les logements :
Certains propriétaires n’ont pas les moyens ou ne désirent pas réaliser les travaux de rénovation énergétiques nécessaires pour mettre leur bien aux normes. La question du financement des travaux via des emprunts bancaires ou des subventions ou crédit d’impôts sera un élément clé.
Il y aurait ainsi en France 7,2 millions de passoires thermiques au total, dont 5,2 millions de résidences principales (1,6 million sont des logements locatifs). De nombreux investisseurs institutionnels privilégient désormais des bâtiments plus verts, résilients et inclusifs. L’impact de la nouvelle loi risque de réduire à moyen terme le stock de logements disponibles à la location et de peser sur le marché locatif.
Cette dimension est semble-t-il déjà perceptible en termes de prix dans les transactions selon le degré de notation, la localisation et le type de bien. L’effet d’une étiquette F ou G serait beaucoup plus significatif en maison (de -3% à -19%) qu’en appartement (-2% à -11%). Par ailleurs, les écarts de prix sont moins importants lorsque les niveaux de prix sont élevés, comme en région parisienne. En effet, la décote reflète le coût des travaux de rénovation énergétique nécessaires à l’amélioration de la performance du bien. À mesure que le prix du bien augmente (Paris intra-muros par exemple), la décote est moins élevée. Le coût des travaux nécessaires à réaliser représente une part plus minime en valeur relative.
Il semblerait que les banques centrales aient commencé à ralentir le rythme de leurs hausses de taux. Cependant, certaines mesures telles que la réforme du taux d’usure, la pleine répercussion des taux dans les pricing devraient soutenir un mouvement à la hausse des taux.
Si la demande immobilière reste toujours forte et les financements encore assez favorables, on devrait connaitre cependant une pression sur les taux de rendement exigés (ou taux de capitalisation). En effet, au fur et à mesure que le taux de rendement des actifs sans risque augmente, la performance exigée par les investisseurs augmente en théorie en proportion (la rémunération ou prime de risque s’ajoutant au taux sans risque).
Si l’on s’en tient à une formule de taux de capitalisation représentée par le loyer rapporté à la valeur, l’impact peut être brutal étant donné le niveau de départ des taux de marché, historiquement bas – pour rappel, les taux d’intérêt directeurs principaux de la Banque centrale européenne étaient encore proches de zéro début 2022. Or, passer de taux de 1% à 3% (+2%) a un effet autrement dit plus important sur la valorisation qu’une évolution de 8% à 10%. Le tableau si dessous illustre le phénomène.
Ce tableau théorique, mais pouvant cependant également répondre à une réalité économique, montre la sensibilité des chiffres et l’impact sur le prix du sous-jacent d’une variation de la valeur locative et du taux de capitalisation appliqué. On peut certes penser qu’une forte inflation a pour corolaire une hausse des taux et également une hausse des loyers (même si ce scénario reste à confirmer, le pouvoir d’achat des locataires étant par ailleurs contraint). Toutes choses égales par ailleurs, les deux effets (variation du taux de capitalisation et variation du montant des loyers de marché) ont un impact diamétralement opposé sur la valorisation.
Ainsi, par exemple, pour compenser l’impact d’une hausse du rendement exigé (taux de capitalisation) de 3% vers 4% sur la valeur d’un bien, il faut une hausse du loyer de +30%… C’est pour cette raison qu’en période de hausse de taux (outre les difficultés de financement), l’attitude des investisseurs sera a priori à la prudence, d’autant plus avec une capacité d’emprunt réduite (les durées de crédits accordés sont déjà historiquement longues). En matière d’immobilier, qui est par excellence l’activité nécessitant des financements externes, cela représentera un point crucial.
A priori, dans le contexte actuel et au minimum pour les prochains mois, la conjoncture économique inflationniste, la crise sanitaire qui persiste en Chine, la guerre en Ukraine et le risque de récession devraient être des facteurs macroéconomiques plutôt négatifs pour le secteur.
Publication originale de le 29 December 2022 mise à jour le 02 November 2023
Investissements immobilier et PME
