Le crowdfunding immobilier vous permet de financer vos opérations d'acquisition de foncier, de promotion, et de marchand de biens.
Financer une opération Télécharger notre plaquetteLes professionnels de l’immobilier : promoteurs/constructeurs, marchands de biens, foncières doivent recourir à différentes solutions pour financer leur cycle d’exploitation : dettes bancaires, fonds propres et co-investisseurs. Le crowdfunding immobilier leur offre une nouvelle alternative particulièrement adaptée.
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Obtenir un financementNous finançons les professionels de l'immobilier. Découvrez les différents acteurs.
Son rôle est d’organiser et financer la construction de divers projets immobiliers. Ses fonctions sont définies et encadrées.
Le marchand de biens est spécialisé dans l’achat d’actifs avec pour but de les revendre rapidement en réalisant une plus-value.
Nous sommes déjà partenaires de 194 entrepreneurs, qui nous font confiance et à qui nous avons déjà prêté 152M€ afin de financer leur croissance.
Du fait de la hausse du foncier et des valorisations, le financement d’une opération immobilière implique des montants toujours plus importants. Malgré cette hausse des valorisations, les marges générées par les acteurs de l’immobilier ont plutôt eu tendance à baisser en valeur relative.
Ces dernières années, promoteurs ou marchands de biens ont été confrontés à des réductions de leurs taux de marge. Les foncières et les investisseurs à une baisse des rendements locatifs.
Côté acheteurs et utilisateurs, la baisse des taux et la hausse des encours et les durées des prêts immobiliers a permis d’absorber la hausse des valorisations et de maintenir jusqu’ici un accès au favorable au financement.
Coté professionnels de l’immobilier (promoteurs/constructeurs, marchand de biens, foncières), ces derniers doivent recourir à différentes solutions pour financer leur cycle d’exploitation (dettes bancaires, fonds propres et co-investisseurs). Le crowdfunding immobilier leur offre une nouvelle alternative particulièrement adaptée.
Chaque type d’acteur de l’immobilier aborde le marché d’une manière qui lui est propre. Ils doivent gérer des cycles d’activité qui ont un impact sur leurs contraintes financières.
Le déroulement d’une opération de promotion immobilière s’étend sur une période relativement courte (2 à 3 ans). Le cycle comprend plusieurs étapes de la définition initiale du projet jusqu’à sa livraison. Dans le cas d’une vente sur plan en VEFA.
Du fait de la vente en VEFA, l’actif est constitué au fur et à mesure du développement du projet. Les promoteurs-constructeurs, sont amenés à apporter des fonds propres au stade initial du projet (et au global environ 20% de la valeur du projet).
Une fois un volume de « pré-commercialisation » satisfaisant sur plan atteint (environ 40%), validant l’attractivité du programme ils pourront se tourner vers les banques pour obtenir un financement bancaire (40%) pour boucler le financement, l’acquisition foncière et lancer le chantier.
Les projets de promotions sont « gourmants » en fonds propres. Ceci freine la capacité de développement des promoteurs. En l’absence de solution alternative, les fonds propres restent « bloqués » dans l’opération jusqu’au débouclage et la livraison de l’opération.
Selon que le projet est réalisé «en blanc» (avec des acheteurs identifiés et une phase de pré-commercialisation) ou « en gris » (sans acheteurs pré-identifiés) les besoins en fonds propres seront d’autant plus important au départ.
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Les marchands de biens sont des professionnels des transactions immobilières. Ils acquièrent un bien immobilier déjà existant en vue de le revendre à court terme.
Ils bénéficient d’un statut particulier et de conditions fiscales préférentielles. Ils s’intéressent avant tout à des biens qu’ils jugent sous-évalués, ou avec un potentiel d’appréciation. La revente peut se faire en l’état, ou bien à la suite d’une division en lots (on parle de revente à la découpe).
Souvent pour maximiser la plus-value, l’opération va impliquer un « changement de destination », des rénovations ou une réhabilitation (qui implique une restructuration plus complète). On parle alors de « promoteur-rénovateur ».
S’agissant d’actifs immobiliers existants (pouvant éventuellement générer un rendement locatif) ils seraient a priori éligible à un financement bancaire long-terme avec prise de sûretés (hypothèques). Néanmoins l’objectif d’un marchand de biens est de s’inscrire dans un cycle court achat/revente. Dans tous les cas, il est nécessaire de disposer d’un apport en fonds propres car la banque ne financera pas 100% du prix du bien ni à plus forte raison des travaux.
L’apport en fonds propres est donc une nécessité, elle témoigne également d’une prime de risque personnelle du marchand de bien et d’un alignement d’intérêt avec la banque. Ces fonds propres sont « bloqués » dans l’opération jusqu’au dénouement (revente qui permet de récupérer les fonds propres engagés plus éventuellement un profit).
Le potentiel de développement du promoteur-rénovateur se trouve ainsi « capé » par le montant de fonds propres dont il dispose. La capacité à mobiliser des ressources financières est un sujet majeur dans une activité où le « timing » et la capacité à préempter rapidement les meilleures opportunités, est un élément primordial.
Les foncières Les foncières sont des sociétés – détenues par des « familles » ou des investisseurs qui ont vocation à constituer et gérer un portefeuille d’actifs immobiliers dans une optique patrimoniale. Leur gestion peut être très diversifiée ou centrée sur une zone géographique, ou un type d’actif (résidentiel, industriel, commercial, entrepôts, bureaux, fonds de commerce, hôtellerie…). Dans ce cadre elles peuvent mener également des opérations de promotion immobilières.
En tant qu’investisseur immobilier, disposant d’un portefeuille d’actif générateur de rendement, avec une valeur nette (valeur de marché estimée moins dette) elles peuvent se financer en dette immobilière auprès de banque soit via des véhicules adhoc soit globalement au niveau de la holding.
De même que pour les marchands de biens (qui achètent auprès de particuliers, d’investisseur, dans des salles de ventes.) les foncières doivent disposer des fonds propres à investir pour être en mesure de saisir les opportunités. Elle dispose cependant d’actifs diversifiés qui peuvent être mis en garantie d’une dette dans une approche long-terme.
Dans la majorité des cas, les acteurs de l’immobilier doivent donc disposer de liquidités à apporter en fonds propres pour saisir des opportunités. Plusieurs cas peuvent se présenter limitant les possibilités notamment :
Dans certains cas, une politique de financement bancaire préalable bien calibrée (mise en place de ligne de CAPEX) peut évier de se trouver face à des problèmes de délais.
Une solution peut-être de trouver des co-investisseurs, ce qui peut être à la fois chronophage et couteux (partage de marge). Le crowdlending offre désormais une alternative, flexible, et rapide :
Les opérations de promotion immobilière nécessitent des besoins croissants en fonds propres du promoteur.
Le Crowdfunding immobilier s'est récemment imposé comme la solution la plus avantageuse quant à un financement alternatif.
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