Financement fonds propres

Pourquoi les promoteurs ont-ils besoin de fonds propres ?

Fonds propres et solidité financière

Les fonds propres sont l’un des indices de la solidité financière d’une entreprise (et d’un promoteur immobilier). Ils sont constitués au fil du temps par :

• L’accumulation des bénéfices non distribués et mis en réserve dans l’entreprise ;
• Les augmentations de capital souscrites par les actionnaires.

Ils constituent également un témoignage de l’implication financière des propriétaires de l’entreprise. A noter qu’en cas de liquidations, les actionnaires seront les derniers à récupérer les fonds propres investis, une fois qu’ils auront « servis » les différents créanciers (états, salariés, banques, etc.).

Apport en fonds propres et implication

Au niveau d’un projet particulier, les fonds propres investis sont également la preuve d’une forte implication financière des porteurs du projet aux côtés des partenaires :

• Ils correspondent à la prise de risque financière du promoteur ;
• Un niveau d’apport en fonds propres important réduit l’effet de levier du financement et donc le niveau de risque pour

Un apport en fonds propres significatif témoignera donc du fait que l’opérateur n’investit pas uniquement avec « l’argent des autres » et qu’il est prêt à assumer une partie du risque.

Les fonds propres essentiels à l’amorçage des projets de promotion

Les fonds propres sont apportés sur les ressources propres du porteur du projet. A la différence des financements externes ils peuvent être mobilisés immédiatement sur une simple conviction.
Ils sont donc essentiels pour démarrer un projet. Les pourvoyeurs de fonds propres dans un projet en deviennent également les co-propriétaires ou co-bénéficiaires. Ils partageront l’intégralité des bénéficies éventuels, et seront les premiers impactés par les pertes. Il est donc logique qu’ils soient mobilisés en amont de la recherche d’autres financements complémentaires. Leur niveau insuffisant peut bloquer le lancement de nouvelles opportunités et ralentir le développement des promoteurs qui doivent attendre le cycle complet d’un programme pour récupérer des liquidités.
Pouvoir disposer de liquidités pour investir en fonds propres dans de nouvelles opportunités est donc primordial pour les promoteurs.

La problématique du financement des promoteurs

Les limites du système bancaire

Les banques interviennent via des prêts aux promoteurs dans le cadre d’opération de promotion immobilière notamment en VEFA. Elles ont des contraintes et des exigences :

• Un niveau minimum d’apport en fond propres de l’ordre de 20% ;
• Un niveau satisfaisant de pré-commercialisation du programme de l’ordre de 40% ;
• Le solde de financement de 40% sera apporté via un prêt à stade relativement avancé du projet (pour l’acquisition du foncier et le lancement du chantier).

Par ailleurs la capacité de prêt des banques est structurellement limitée par leurs propres exigences en fonds propres. Tout engagement est porté à son bilan et le total ne peut dépasser un certain niveau rapporté aux fonds propres de la banque : il s’agit du ratio Cooke. Ce ratio a été fixé à la suite de la crise des subprimes de 2008 via les accords de Bale III et Bale IV, pour garantir un certain niveau de solvabilité des banques.
La somme des engagements pris en compte dans le calcul des ratios bancaires est pondérée en fonction de leur nature : 0% pour des prêts à des Etats par exemple, ou bien un montant réduit dans le cadre de l’existence de garantie ou de sûretés. Pour cette raison les banques ont tendance à privilégier les financements adossés à des actifs ou des garanties.

Co-investisseur et partage de marge

Face à cette problématique de financer, le promoteur peut opter pour l’appel à des co-investisseur soit via des investisseurs en fonds propres soit via des partenariats financiers avec des confrères en s'appuyant sur des opérations de co-promotion.
L’avantage est de renforcer sa structure financière du promoteur, cependant cette solution présente des inconvénients :

• Ceci implique également un partage de marge : le coût financier sera donc très important puisque le promoteur devra rétrocéder une partie de son bénéfice à ses partenaires et, à hauteur de leur quote-part ;
• La recherche de financement est un exercice qui peut être chronophage ;
• S'adapter aux contraintes de partenaires (taille du ticket d’intervention, délais, etc.).

Ces solutions sont un des piliers possibles de la politique de financement des promoteurs. Via la mise en place de partenariat et de synergie elles peuvent s’avérer profitable en permettant de multiplier les opérations, même si elles impliquent un abandon conséquent de la marge.

Le crowdfunding: un nouvel outil pour les promoteurs et les acteurs de la filière immobilière

Le crowdlending nouvel outil de financement « win-win »

Le « crowdlending » et un mode digital de financement qui est particulièrement adapté au secteur immobilier que ce soit pour la réalisation de programme, promotion immobilière mais également pour les transactions des marchands de biens ou des foncières il offre une solution optimale pour la gestion des cycles court. Voici les avantages :

• Mobilisation digitale du financement auprès d’un nombre important d’investisseurs privés ou institutionnels permettant de répartir les montants investis ;
• Rémunération attractive pour les investisseurs dans un environnement de taux bas. En général rémunération financière fixe et conservation de 100% de la marge du projet par l’opérateur ;
• Mode de financement classique : une obligation court-terme in fine d’échéance alignée sur le dénouement prévu du projet ;
• Possibilité de financement moyen-terme (3-5 ans) pour les foncières ;
• Taille des opérations jusqu’à 8M€ par projet ;
• Documentation standardisée ;
• Possibilité d’une relation et d’un accompagnement récurrent avec les plateformes de crowdfunding ;
• Outil de communication et de promotion auprès du public.

Un outil de développement du marché immobilier

En permettant de refinancer les acteurs sans attendre le dénouement complet d’une opération, le crowfunding immobilier est un vecteur important de soutien au développement du marché immobilier.

En effet outre les obstacle juridiques et techniques, la recherche de financement et la possibilité de disposer rapidement et régulièrement de liquidités sont un point central pour assurer un développement de l’offre immobilière.