Pré-financer la marge d'une opération

Toucher la marge dégagée par une opération immobilière prend généralement du temps

Les acteurs de l’immobilier sont confrontés à la question de leur capacité d’apport en fonds propres. L’apport en fonds propres est primordial notamment au début des projets. Il permet de financer rapidement les étapes a priori les plus risquées d’une opération immobilière. L’apport en fonds propres (de même que l’existence d’actifs) est souvent un préalable à l’obtention de financement externes (bancaires, obligataires) qui permettront d’augmenter la capacité financière et de profiter d’un effet de levier.

Au fur et à mesure de l’avancé des projets, que l’existence d’actifs se matérialise (construction en VEFA par exemple) et que le niveau de marge devient plus prévisible, il est possible de solliciter des financements externes. Ces financements permettent d’augmenter l’effet de levier, en re-finançant les fonds propres engagés mais également la marge anticipée. La durée du financement est généralement alignée sur la date de débouclage (revente, livraison) prévue du projet.

Comment pré-financer sa marge dans le cadre d’une opération ?

Pré-financer la marge d’une opération de promoteur constructeur

L’opération de promotion immobilière se déroule selon plusieurs phases, dans une vision très simplifiée de la façon suivante :

• Phase d’étude préliminaire (financement « equity ») ;
• Phase de pré-commercialisation (les acheteurs engagés payant au fil de la construction) ;
• Phase de construction (financement bancaire pour financer l’achat foncier et les travaux).

Les fonds propres sont apportés dès le départ (correspondant à environ 20% du budget). Entre les premières réflexions et la livraison il s’écoulera généralement plus de 2 ans, soit la durée de mobilisation théorique des fonds propres engagés.

Exemple de bilan d'une opération de promotion

Budget		Financement
Charges foncières	41%	Fonds propres	20%
Charges travaux	42%	Pré-commercialisation actée	40%
Charges honoraires	6%	Banques	40%
Assurances GFA	2%
Frais financiers	2%
Frais de commercialisation	7%
Total Charges	100%	Financement	100%
CA de vente	133%
Marge	25%

En fonction du stade d’avancement du projet, de la visibilité sur un bonne commercialisation, il est alors possible de re-financer non seulement les fonds propres mais également une partie de la marge anticipée. Par exemple, dans le cadre d’une commercialisation sûre à 100% (vente en bloc à un bailleur social), avec l’ensemble des recours purgés, et peu de difficultés opérationnelles anticipées, le montant de fonds propres refinancé pourra être maximisé.

Pré-financer la marge d’une opération de marchand de biens / promoteur-rénovateur

Dans le cas d’une opération de marchand, le schéma est plus simple. Il s’agit avant tout d’un achat/vente, comprenant des droits et des flux de TVA sur les charges et les produits.

Il peut s’agir d’une revente en l’état, en bloc ou par lot. Le bien peut également faire l’objet de rénovation ou de réhabilitation, en vue par exemple d’une revente à la découpe. Dans le cas de revente de biens occupés, le marchand pourra éventuellement bénéficier de loyers sur la période de détention.

Exemple de bilan d'une opération de marchand de biens sans réhabilitation

Budget		Financement
Fonciers	90%	Fonds propres	20%
Frais actes réduits	3%	Banques	80%
Assurances	1%
Frais financiers	2%
Frais de commercialisation	1%
Charges non récupérables	1%
Total Charges	100%	Financement	100%
Ventes	115%
Loyers	5%
Marge	20%

Là encore, le marchand de biens ou le promoteur rénovateur peuvent bénéficier d’un re-financement de leurs fonds propres, et en fonction de la vente et/ou des loyers, d’un pré-financement d’une partie de la marge du projet.