Vente d’immeuble à rénover

Le concept de la Vente d’immeuble à rénover (VIR)

La cession d’un bien immobilier peut intervenir selon diverses modalités.
Par exemple :

• Lorsque l’on souhaite cèder « en l’état » un bien déjà construit, la transaction passe généralement par la signature d’un compromis de vente, suivi d’un acte de vente ;
• Dans le cas d’une construction neuve réalisée par un promoteur, la transaction fera souvent l’objet d’un contrat de VEFA (Vente en L’Etat Futur d’Achèvement) ;

Dans le cas particulier où un vendeur souhaitant céder un bien déjà construit envisage d’en améliorer préalablement la valeur via la réalisation de travaux de rénovation, il lui est, sous certaines conditions, possible d’opter pour une Vente d’Immeuble à Rénover (VIR). Il s’agit d’un dispositif selon lequel le vendeur :

• Transmet la propriété du sol et des constructions existantes à l’acquéreur dès la signature du contrat de vente,
• S’engage (vis à vis de l’acquéreur) à réaliser ou faire réaliser l’ensemble des travaux prévus par un descriptif contractuel,
• S’engage à livrer le bien ainsi rénové dans un délai également contractuel,
• Conserve la qualité et les responsabilités de maître d’ouvrage durant la réalisation des travaux prévus.

Ce mode de transaction présente certains avantages, tant pour le vendeur que pour l’acquéreur. Nous les résumerons ci-après.
Cependant, pour être éligible au statut de VIR, la vente doit respecter un formalisme et des critères spécifiques (également résumés ci-après).

Principe et cadre légal de la VIR

Les textes définissant la vente d’immeuble à rénover sont issus de la loi ENL du 13 juillet 2006 et des décrets d’application du 19 décembre 2008 et du 27 septembre 2010.
Les dispositions de ces textes s’appliquent à toute personne qui vend un immeuble bâti ou une partie d’immeuble bâti à usage d’habitation et/ou à usage professionnel en s’engageant à réaliser des travaux avant la livraison, sans établir de distinction entre les vendeurs professionnels ou non.
En théorie et légalement, un vendeur particulier peut donc envisager de céder un bien à rénover via une VIR. Cependant, en pratique, ce mode de transaction est généralement mis en œuvre par des professionnels de l’immobilier (marchands de biens ou promoteurs-rénovateurs).

Les critères d’éligibilité d’un bien immobilier à la VIR

Tous les biens immobiliers ne sont pas éligibles à la VIR.
En premier lieu, il ne peut s’agir que d’immeubles à usage d’habitation et/ou à usage professionnel.
Mais également, la quantité et la qualité des travaux à réaliser par le vendeur ne doivent pas conduire à l’assimilation de la rénovation à une reconstruction de l’immeuble.
En la matière, L’article R 262.1 du code de la construction et de l’habitation prévoit qu’un immeuble rénové peut être considéré comme « reconstruit » si les travaux réalisés portent, alternativement ou cumulativement, sur :

• La majorité des fondations du bâtiment ;
• La majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage
• La majorité de la consistance des façades hors ravalement ;
• L'ensemble des éléments de second œuvre suivants (dans une proportion au moins égale à deux tiers de chacun d’entre eux) :
  • Planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l'ouvrage,
  • Huisseries extérieures,
  • Cloisons intérieures,
  • Installations sanitaires et de plomberie,
  • Installations électriques,
  • Système de chauffage (pour les seules opérations réalisées en métropole).

Ainsi, dans le cas de travaux d’agrandissement ou de restructuration complète d’un bien immobilier assimilables à une reconstruction dudit bien, le vendeur ne pourra pas céder celui-ci en VIR (il devra céder le bien achevé ou procéder via un contrat de VEFA).

Le formalisme et les modalités de la VIR

Dans un premier temps, vendeur et acquéreur vont signer un avant-contrat (NB : il doit s’agir d’une promesse de vente et non d’un simple contrat de réservation comme en VEFA).
Ce document doit comprendre notamment, sous peine de nullité :

Le descriptif des travaux à réaliser,

Le délai de réalisation des travaux,

La ventilation prévue entre le prix des constructions existantes et le prix des travaux à réaliser, ainsi que les éventuelles modalités de révision dudit prix,

L’échelonnement du paiement du prix des travaux,

L’engagement du vendeur de présenter les différentes assurances obligatoires à la date de la signature de l’acte authentique de vente.

L’avant contrat doit par ailleurs prévoir l’intervention d’un architecte qui certifiera la cohérence de la ventilation retenue pour le prix de vente (valeur de la construction existante / valeur des travaux), puis constatera et attestera l’état d’avancement des travaux.
L’acte authentique final, signé devant notaire, reprendra les éléments de l’avant-contrat et devra constater la production par le vendeur de l’ensemble des assurances et garanties obligatoires (garantie financière d’achèvement, garantie dommages ouvrage, responsabilité civile du vendeur, etc.).
Concernant le paiement du prix de vente, celui-ci est échelonné (comme pour une VEFA) afin de protéger l’acquéreur :

• Le jour de la vente, l’acquéreur verse 100% du prix du sol et des constructions existantes l’existant ainsi qu’une partie du prix des travaux (au maximum 35%) ;
• Puis le prix des travaux est appelé par fractions, proportionnellement au calendrier d’achèvement des différents travaux prévus ;
• La dernière échéance doit être au minimum égale à 5% du prix des travaux et intervenir à la levée des éventuelles réserves livraison résiduel à la livraison

La fiscalité des mutations en VIR

Les droits et frais d’actes applicables à une VIR sont similaires à ceux qui s’appliquent pour une vente d’immeuble achevé :

• Si l’immeuble concerné est achevé depuis plus de 5 ans, la vente sera soumise aux droits d’enregistrement ;
• Si l’immeuble concerné est achevé depuis moins de 5 ans (cas peu probable en l’espèce), le prix de vente est assujetti à la TVA immobilière et le taux des droits d’enregistrement est réduit (dispositions applicables depuis le 1er janvier 2011).

Avantages de la VIR

Offrant un statut hybride entre la vente d’un bien neuf en VEFA et la vente d’un bien achevé (qu’il soit neuf ou rénové), la VIR présente plusieurs avantages, notamment :

Pour l’acquéreur :

• Les travaux de rénovation sont précisément décrits et contractualisés ;
• La responsabilité (technique, mais surtout juridique) de la maîtrise d’ouvrage est assumé par le vendeur ;
• Le cadre juridique applicable est protecteur (il renforce les garanties dont bénéficie l’acquéreur et les recours qui s’offrent à lui en cas de malfaçons, non-conformités ou vices cachés affectant le bien) ;
• La fraction du prix payé au titre des travaux peut constituer une source de défiscalisation (si le bien acquis et/ou sa mise en location sont éligibles à des dispositifs tels qu’instaurés par les lois Pinel, Malraux ou Monuments Historiques notamment).

Pour le vendeur, généralement professionnel de l’immobilier :

• La VIR permet de percevoir une partie significative du prix de vente final du bien avant la mise en œuvre des travaux de rénovation (c’est un avantage significatif en matière de trésorerie) ;
• Certaines charges et taxes attachées au « portage » du bien immobilier sont transférées à l’acquéreur dès la signature de l’acte de vente (taxe foncière, charges de copropriété le cas échéant) ;
• La création de valeur attachée à la conception et à la gestion du projet de rénovation est valorisée sur la base d’un prix « connu d’avance » (il y a moins d’incertitudes que dans le cas d’une vente ou revente d’un bien achevé).

Le crowdlending : un outil au service des professionnels de l’immobilier

Vous êtes un professionnel de l’immobilier (promoteur, marchand de biens, lotisseur) ? Le crowdlending peut vous apporter des solutions performantes pour optimiser vos disponibilités en trésorerie (« nerf de la guerre » de votre développement), par exemple.

• Via un financement de type « bridge » dans l’attente de l’atteinte des critères de pré-commercialisation exigés pour le déblocage de vos financements bancaires ; * via le refinancement partiel des fonds propres « injectés » dans vos opérations ; * via le préfinancement partiel de vos marges prévisionnelles…. Contactez-nous !