acteurs de la Promotion immobilière

Cette filière implique en amont et en aval de nombreux acteurs dans le domaine de la commercialisation (négociateurs, agences immobilières), de la gestion (syndics, « facility managers »…) ou de l’expertise (géomètres, architectes, valorisateurs, assureurs…) ou du financement (banques, investisseurs). En France les transactions sont sécurisées par l’ordre des notaires qui sont des Officiers Ministériels dont le rôle sera de rédiger et certifier les actes et transferts de propriété, de traiter certaines problématiques fiscales.

Cependant le bras armé du secteur reste le segment de la promotion et de la construction. Ils donnent souvent l’impulsion à des nouveaux projets, ou seront les partenaires clés de la réalisation de projets menés par des acteurs privés ou publics. Qu’ils décident d’initier le projet ou bien de construire à la demande de tiers, ces acteurs sont tout au long de leur cycle de développement particulièrement concerné par les problématiques de financement. A ce titre le crowdfunding immobilier leur offre une nouvelle opportunité pour soutenir leur développement.

Promoteurs : organismes professionnels

En France la profession est notamment représentée par la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) et au niveau européen, l’Union européenne des promoteurs-constructeurs (UEPC) qui coordonne plusieurs institutions nationales. Le segment des maisons individuelles est plus particulièrement couvert par la FCCMI Fédération Française des Constructeurs de Maisons Individuelles)

Acteurs et rôles liés à la promotion/construction

Mener à bien un projet de construction qu’il soit individuel ou collectif implique plusieurs acteurs avec des rôles précis :

Le promoteur Immobilier

Le promoteur Immobilier intervient de l’origine, en prenant l’initiative du lancement à la conclusion du projet. Il se charge ainsi des différentes étapes administratives, juridiques, technique commerciale ou financière pour mener à bien le projet jusqu’à la livraison. Il mobilisera souvent différents intervenants externes.

Le Constructeur

Le Constructeur est focalisé sur la coordination de la construction, depuis la phase d’études, et l’exécution des différentes étapes jusqu’à la livraison. Par exemple dans le cas de la construction d’une maison individuelle via un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec ou sans fourniture de plan. L’acheteur doit déjà être propriétaire du terrain à construire. Dans ce cas la problématique commerciale ne se pose pas.

L’aménageur foncier

L’aménageur foncier (ou promoteur foncier ou lotisseur) fournit un terrain viabilisé et directement constructible via des lots qui seront proposés à la vente. En prenant en charge ces démarches préalables, il permet de démarrer par la suite plus rapidement les opérations de construction.

Le Maître d’Ouvrage (MOA)

Il peut s’agir d’un individu ou d’une société qui va déterminer à partir des besoins identifiés, le budget disponible, les objectifs principaux de la construction et le calendrier. Il est généralement propriétaire du terrain.

Le Maître d'Ouvrage Délégué (MOD)

Le Maître d'Ouvrage Délégué agit pour le compte du maître d'ouvrage. Il est le représentant à l'égard des tiers. Il sélectionne les prestataires pour mener à bien la conception du projet.

Le Maître d’Œuvre (MOE)

Le Maître d’Œuvre (MOE) est lié contractuellement au maître d'ouvrage et en charge de réaliser le projet en respectant les clauses (délais, qualité, coûts). Il prend en charge les choix techniques pour réaliser le projet conformément au cahier des charges prévu.

Le Monteur d’opération immobilière

Le monteur d'opération immobilière coordonne les différentes phases d'un projet, des études de faisabilité jusqu'à la réception. Il coordonne la recherche de financement, dépose le permis de construire, accompagne les architectes et les appels d’offre, et s’assure du bon déroulement du chantier tout en faisant le lien entre les constructeurs et le client final.

Le Géomètre-expert

Il s’agit d’une profession réglementée. Il intervient pour certifier les prises de mesure, la division du terrain, les données relatives au plan d’urbanisme, la division en lots…

Le Géologue

Il s’assure de la qualité du sol et du terrain, son travail permettra d’orienter les choix techniques pour la construction.

Le Coordonnateur SPS (Sécurité et Protection Santé)

Il coordonne les différents intervenants sur le chantier et fixe les règles afin d’assurer un maximum de sécurité, notamment sur les opérations complexes.

Plusieurs types d’acteurs sont impliqués dans le lancement des projets immobiliers

Les Promoteurs

Les promoteurs lancent généralement des opérations via la vente sur plan (en VEFA). En terme de prise de risque, on distingue les promotions immobilières en blanc : elles sont lancées sans contrat vente ou de location préalable auprès d’un futur client. Dans ce cadre, les opérations peuvent être accélérées car il n’est pas nécessaire d’avoir précommercialisé une grande partie du programme pour attaquer la construction. Le risque est de finaliser un programme mal adapté et ne correspondant pas in-fine aux attentes du marché. Dans le cadre d’opération “en gris” la location ou la vente du bien immobilier est déjà en grande partie achevée au stade du lancement de la construction. Ces projets sont par nature bien moins risqués. D’ailleurs les banques, outre un apport en fonds propres, exigent généralement un taux de pré commercialisation de 40% avant d’accorder un prêt bancaire pour lancer le chantier.

Les marchands de biens

Il s’agit d’un professionnel de l’immobilier qui se spécialise dans l’achat/revente d’un bien immobilier (immeuble, logement, fonds de commerce, SCI, terrain) en vue de réaliser une plus-value. Il peut s’agir d’une revente en l’état sans transformation (éventuellement d’un ensemble vendu « à la découpe » via différents lots). Il peut également s’agir d’une opération avec rénovation ou de réhabilitation (qui implique une transformation plus profonde de la structure du bâtiment). Dans ce cas l’activité se rapproche de celle d’un promoteur mais elle porte sur un actif immobilier déjà existant. Son activité bénéficie d’un cadre fiscal attractif (exonération des droits de mutation).

Les foncières

Ces sociétés ont vocation à détenir et valoriser un parc d’actifs immobiliers dans une vision patrimoniale à long terme. Ses actifs vont être principalement loués en vue de générer un rendement ou parfois revendus pour générer des plus-values. Elles peuvent être détenues par des investisseurs ou des familles et être cotées ou non cotées. La nature des actifs détenus (résidentiels, bureaux, commerciales) et la localisation (Paris, province, étranger) variera en fonction de la stratégie suivie. Parfois les foncières ont également une activité de promotion immobilière.

Les utilisateurs/investisseurs

Il s’agit du cas spécifique de sociétés (entreprises de services, de loisirs, de commerces) qui vont demander la réalisation un projet clés en main pour leurs propres usages notamment. Elles pourront éventuellement être détentrice des actifs, ou être juste occupant/opérateur dans le cadre d’un contrat avec un propriétaire investisseur qui percevra un loyer.