Financement lotisseur

Le rôle du lotisseur

Dans le domaine de l’immobilier et de la construction, le lotisseur à un rôle bien spécifique. Il s’intéresse avant tout au foncier. C’est-à-dire au terrain en vue de la mettre à disposition d’un tiers pour une construction.

L’aménageur foncier va ainsi rechercher et acquérir des terrains. Il va ensuite s’assurer de la viabilité technique du terrain, et déposer les différents permis en vue de la construction. Il pourra éventuellement découper le terrain en lots.

Il fournit donc un terrain clé en main sur lequel il est possible de commencer a priori immédiatement une construction (dans la limite d’un cahier des charges établi pour les programmes de lotissements).

Un particulier voulant faire construire une maison individuelle, pourra ainsi s’adresser à un aménageur foncier afin d’acquérir un terrain conforme pour y construire son logement.

Les lotisseurs peuvent-être généralistes ou bien spécialisés sur un créneau particulier (logement individuel, logement collectif, immeuble, lotissement commercial ou industriel, etc.).

Les obligations et les avantages du lotisseur

Le lotisseur intervient en amont du promoteur ou d’un constructeur individuel (même si des lotisseurs peuvent parfois être intégrés au sein d’un promoteur). Il doit donc s’assurer de toutes les démarches préalables afin de fournir un terrain directement utilisable pour la construction :

• Acquisition du terrain ;
• Viabilisation technique du terrain (en faisant appel à des intervenants extérieurs tels que des géomètres) et en s’assurant des raccordements pour l’habitabilité des lots (eau, électricité, gaz, assainissement, etc.) pour laquelle ils engagent leur responsabilité via à vis de futurs acquéreurs ;
• Démarches administrative et constructibilité des lots (par exemple dépôt et obtention du permis d’aménager voire du permis de construire) ;
• Découpage éventuel en parcelles/lots ;
• Dans le cadre d’un lotissement établissement du Cahier des Charges pour les acquéreurs ;
• Dépôts des permis de construire en faveur des futurs acquéreurs dans le respect du PLU (Plan local d’Urbanisme).

Outre l’identification et la commercialisation des terrains, le lotisseur s’inscrit donc dans une double démarche administrative et technique.

Le lotisseur est un professionnel, il doit s’assurer de la bonne fin des travaux de viabilisation via un GFA (Garantie Financière d’Achèvement) et par ailleurs disposer d’une assurance pour couvrir les « vices cachés » (par exemple problème apparaissant sur le terrain à l’étape de la construction) surtout s’il vend à des particuliers.

L’avantage de faire appel à un lotisseur est de disposer directement d’un terrain prêt à l’usage, ce qui permet de gagner du temps et de sécuriser a priori la démarche en faisant appel à un spécialiste. Les acquéreurs mettront souvent l’obtention effective d’un permis de construire comme condition suspensive.

Financement du lotisseur

Le lotisseur se trouve dans la même problématique qu’un marchand de biens : il achète un actif pour le revendre (après par ailleurs des travaux d’aménagement).

Dans l’optique d’un financement plus ou moins partiel auprès des banques, son projet lui offrira plus ou moins de visibilité et de sécurité selon :

• S’il aura procédé ou non à des pré-commercialisations de ses lots ;
• De la localisation du terrain et de l’existence d’un marché identifié avec des transactions comparables ;
• De l’expérience ou « track-record » du lotisseur témoignant de son professionnalisme ;
• Du niveau de fonds propres et éventuelles garanties apportées.

Le lotisseur devra également essayer de se conforter dans sa propre démarche d’achat du terrain (obtention préalable du permis d’aménagement, pré-commercialisation d’une partie des lots, etc.).

Tout comme pour un promoteur-constructeur ou un promoteur-rénovateur, il est possible pour l’aménageur foncier de refinancer une partie de ses fonds propres (voir de la marge anticipée) via un financement en crowdfunding immobilier sans attendre le débouclage complet de l’opération :

• Émission d’une obligation in fine à 12/24 mois,
• Rémunération à taux fixe prorata temporis,
• Mise en place éventuelle de garanties et de sûretés,
• Financement subordonné aux financements bancaires existants.