Dommages Ouvrage

Le concept de l'assurance "Dommages Ouvrage"

La garantie « dommages ouvrage » est une assurance obligatoire issue de la loi dite « Spinetta » de 1978 Loi n° 78-12 du 4 janvier 1978. Elle a pour vocation de couvrir des dommages survenant sur un ouvrage immobilier après sa réception (jusqu’à 10 ans suivant cette date). Cette assurance doit être souscrite préalablement au commencement des travaux par le maitre d’ouvrage. Obligatoire, l’assurance dommages ouvrage (ou « DO ») permettra de couvrir les frais de réparation éventuellement nécessaire post réception. Ce dispositif complète d’autres type assurance (GFA ou Garantie Financière d’Achèvement), la Garantie Décennale, ou bien l’assurance responsabilité civile du maître d’ouvrage (RCMO). En pratique elle garantit de fait l’indemnisation des dommages couverts par la Garantie Décennale constructeur. Elle vise ainsi à sécuriser le marché immobilier, la promotion immobilière et le marché de la construction immobilière. Retour sur quelques éléments.

Qui souscrit à l’assurance dommages ouvrages ?

Depuis la loi du 4 janvier 1978, il s’agit une assurance obligatoire pour les maîtres d’ouvrage faisant réaliser des travaux de construction. Son absence peut entrainer de lourdes peines (6 mois à un d’emprisonnement et une amende de 75 000 euros, sauf s’il s’agit d’une personne physique construisant un logement pour l'occuper lui-même ou pour un membre de sa famille). Cela permet de couvrir la responsabilité du maître d’ouvrage y compris à la suite de la cession éventuelle à de futurs acheteurs et pour une durée de 10 ans post-livraison.
Sont donc concernés

• Les promoteurs immobiliers ou les vendeurs (qui souscrivent au bénéfice des propriétaires successifs) ;
• Les constructeurs de maison individuelle,
• Les particuliers maîtres d’ouvrage, directement en lien avec le constructeur

Pourquoi souscrire une assurance dommage ouvrages ?

Au-delà de son caractère obligataire, l’assurance dommage ouvrage couvrira les futurs coûts de réparation supportés par les acheteurs ou locataires successifs pendant 10 ans. Ainsi que précisé dans l’article L. 242-1 du Code des assurances article L.242- 1 : « Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l'ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l'article 1792 du Code civil ».

L’assurance « Dommage Ouvrage » souscrite par le maître d’ouvrage couvre essentiellement différents types de constructions (maison individuelle, bâtiments commerciaux ou industriels…). Elle peut aussi être exigée dans le cas de marchands de biens faisant réaliser des travaux significatifs à la suite de l’acquisition et la transformation d’un bien, ou pour exemple dans le cas d’un syndic de copropriété conduisant faisant réaliser des travaux importants. Les ouvrages de « génie civil » ou « ouvrages d’art » sont cependant exclus du dispositif.

Outre les peines encourues en cas d’absence d’assurance, toute indemnisation liée à des défauts de construction (dans la limite d’un délai de 10 ans après achèvement de la construction), sera plus longue à obtenir. Par ailleurs en cas de revente le maître d’ouvrage sera personnellement responsable vis-à-vis du nouveau propriétaire des conséquences éventuel d’un défaut d’assurance.

Enfin, c’est par ailleurs un élément contractuellement obligatoire dans le cas par exemple d’un contrat de construction (son absence pourrait par exemple justifier le blocage de l’exécution d’un contrat de construction de maison individuelle par l’entrepreneur). Le coût moyen en France de la prime d’une assurance dommages-ouvrage était d’environ 4000 euros en 2020.

Les principaux sinistres couverts par l’assurance « DO » (Dommage ouvrage)

L’assurance dommages ouvrage couvre les défauts de constructions entrant dans le cadre des articles L242-1 et L242-2 du code des assurances.

L’avantage de l’assurance dommage-ouvrage est d’être complémentaire des autres dispositifs de protection : elle permet - si applicable - une indemnisation des propriétaires ou occupants successifs à la date du sinistre, sans franchise et sans recherche de responsabilité préalable. Elle couvre les dommages couverts par la Garantie Décennale (et expire en même temps que celle-ci) du constructeur sans devoir attendre une éventuelle décision de justice. Même si le principe de la responsabilité décennale du constructeur est d’ordre public (et non contractuel), elle évite ainsi de devoir prouver (comme dans le cas de l’assurance décennale) une faute de l’entreprise et d’ouvrir lieu à des litiges et procédures long, aléatoire et couteux (quid par exemple du partage responsabilité entre les différents acteurs intervenus sur un chantier qui pourrait ralentir la résolution des indemnisations ?)
Pouvant être mise en jeu postérieurement à la réception du bien immobilier elle couvre plusieurs types de dommage qui entraine :

• Une remise en cause de la destination d’origine du bâtiment et sa jouissance satisfaisante (des infiltrations par exemple) ;
• Un défaut de solidité ;
• Un problème de sécurité pour les occupants (risque d’effondrement ou de chutes de matériaux).

Par ailleurs elle s’applique après le délai de garantie de parfait achèvement (soit 1 an) mais elle peut tout de même s’appliquer si le contrat a été résilié avec l’entrepreneur pour inexécution du contrat (par exemple non-achèvement) avant réception.

Mise en œuvre de l’assurance « DO »

Les sinistres doivent être immédiatement déclaré (dans le délais prévu) auprès de l’assureur par lettre recommandée. L’assureur dispose alors à compter de la date de notification d’un délai de 60 jours pour instruire le dossier et de 90 jours pour proposer une indemnisation. L’assureur dommages pourra ensuite faire jouer l’assurance des différents constructeurs en fonction de leur responsabilité pour récupérer l’indemnité versée au maitre d’ouvrage.