Retour de l’inflation, hausse des taux, élections, espoirs de sortie de la crise sanitaire… L’année 2022 apporte son lot d’éléments qui peuvent influer sur le marché immobilier à court et à long terme. Par ailleurs, du fait de la Covid-19, on a vu ces derniers temps certaines zones péri-urbaines gagner en attractivité — mais ce sont souvent ces mêmes zones où la hausse des coûts de l’énergie impacte le coût de transport et le budget des ménages. Avec le retour de l’inflation, les nouvelles normes de construction, le secteur de l’immobilier se trouve face à de nouveaux défis. Côté ménages et investisseurs, la hausse de taux de crédit immobiliers, les mesures d’encadrement et même les appels à un gel des loyers annoncent-t-elles un retour en arrière du secteur ? L’analyse d’un rapport récent de l’Insee issu de la publication « France, portrait social » présentant l’état du parc immobilier peut nous apporter certains éclairages sur l’état des lieux.
Tout d’abord, selon l’INSEE : 58% des ménages français sont propriétaires d’au moins un logement (une statistique à comparer à celle d’Eurostat qui fixe le nombre d’occupants propriétaires à 64%.
Dans tous les cas, cette proportion de propriétaires s’est stabilisée depuis 10 ans, mais à un niveau qui semble rester inférieur au niveau constaté dans les autres pays européens. Désormais, les primo-accédants sont par ailleurs largement exclus du marché.
Selon cette dernière étude détaillée de l’INSEE, les particuliers possèdent ainsi 28,4 millions de logements (que ce soient des maisons ou appartements) en direct ou via une société civile immobilière (SCI). Ces logements sont destinés à une occupation personnelle (résidence principale ou secondaire) ou pour un investissement locatif.
La détention des logements reste assez inégalement répartie et très concentrée. Ainsi, la majorité des propriétaires (représentant 34% du total des ménages) ne possède qu’un seul logement.
Par ailleurs, 24% des ménages (7,3 millions) qui sont multipropriétaires possèdent 68% des logements détenus par les particuliers. Logiquement, à partir de 3 logements, l’usage du logement est très majoritairement locatif.
Répartition des ménages et des logements selon le nombre de logements possédés :
Sources : Insee, WeShareBonds
L’infographie ci-dessus permet de mesurer le degré de concentration des logements détenus par les particuliers. Si l’on fait un focus sur les « super propriétaires » (5 logements ou plus) ils ne représentent que 3,5 % des ménages, mais ils détiennent :
Cette statistique est d’ailleurs utilisée comme argument pour justifier un gel des loyers qui n’impacterait ainsi qu’une minorité de ménages. À voir cependant la légitimité d’une telle mesure et l’impact potentiel sur la dynamique de l’investissement et de la construction, dans un contexte de relative pénurie de logement, notamment en zones tendues...
Logiquement, la détention de nombreux actifs immobiliers augmente avec le niveau de vie.
Ci-dessous, un graphe représentant le nombre de logements détenus selon le niveau de vie :
Source : Insee
Les populations plus âgées et aisées sont ainsi surreprésentées dans les propriétaires, par rapport à leur poids dans la population globale :
Caractéristiques des ménages selon le nombre de logements possédés
Source : Insee
Les ménages sont considérés comme pauvres en dessous de 60 % du niveau de vie médian, modestes entre 60 % et 90 %, médians entre 90 % et 120 %, plutôt aisés entre 120 % et 180 % et aisés au-dessus de 180 % Pour rappel, le niveau de vie, qui permet ces catégorisations, est égal au revenu disponible du ménage divisé par le nombre d’unités de consommation (UC). Le niveau de vie est donc le même pour tous les individus d’un même ménage. Les unités de consommation sont calculées selon l’échelle d’équivalence dite de l’OCDE modifiée qui attribue 1 UC au premier adulte du ménage, 0,5 UC aux autres personnes de 14 ans ou plus et 0,3 UC aux enfants de moins de 14 ans
Recenser l’ensemble des biens immobiliers situés en France en les rapprochant de la situation des ménages n’est pas forcément une tache statistique évidente. Le fichier Fidéli propose désormais cela. Il existe environ 37 millions de logements en France (appartements ou maisons), 11,9 millions de dépendances et 3,4 millions de locaux industriels et commerciaux. La dernière étude INSEE issue de Fideli a porté sur 28,4 millions de logements possédés par des résidents (yc SCI) dont on a pu par ailleurs étudier le foyer et le revenu.
Approximativement 30 millions de logements sont ainsi possédés par des particuliers (qu’ils soient résidents ou non), auxquels s’ajoutent 5,6 millions d’HLM et 1,1 million détenus par des personnes morales.
Les grands équilibres du parc de logement sont restés stables dans la durée (on pourrait cependant s’intéresser à la surface moyenne, à l’évolution de la composition des ménages qui elle a évolué…). À noter le nombre significatif de logements vacants.
Publication originale de le 22 June 2022 mise à jour le 01 December 2022
Investissements immobilier et PME
