Emmanuel Macron, sera le troisième Président de la République, réélu sous la Vᵉ République (après François Mitterrand et Jacques Chirac), mais le premier hors cohabitation. La durée du mandat ayant été réduite au quinquennat, il aura disposé, s’il parvient à conforter sa majorité parlementaire, de 10 ans pour développer le logement en France (politique de la ville, aides à la pierre,) permettant ainsi une certaine continuité.
Par ailleurs, les mesures du premier quinquennat reprenaient déjà largement les orientations de certaines lois plus anciennes telles que la loi ALUR ou ELAN. En 2022, alors que l’environnement et l’écologie se sont invités de manière de plus en plus prégnante dans le débat économique, les secteurs de la construction et de l’immobilier, sont confrontés à un retour de l’inflation et à de nouvelles contraintes.
Qu’en pensent les organisations professionnelles et quels sont leurs propositions ?
Lors des cinq dernières années, les gouvernements d’Emmanuel Macron ont cherché à mettre en place différentes mesures, parfois assez structurantes dans le domaine du logement. Certaines mesures s’inscrivant clairement dans la lignée des orientations de la COP-21 et la lutte contre les émissions de CO2.
Dans ce cadre, on pourra ainsi citer :
Pour le second quinquennat, quelques mesures complémentaires sont prévues – sans changement notoire – axées sur la promotion et la rénovation de logement.
Par ailleurs, quelques mesures de solidarité pour le logement(pour faciliter l’accès au logement locatif, la création d’habitations à loyer modéré…) :
Ces mesures semblent démontrer une volonté de continuer le développement de l’offre immobilière avec un certain tournant écologique.
Les professionnels de l’immobilier partagent sans doute le constat d’une pénurie de logements et d’un certain déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Ces dernières années (voire dernières décennies) l’action publique, les différentes lois de finance se sont orientées en faveur de la construction et de la rénovation de logements, notamment locatifs. Ceci via la mise en place du concept de « zones tendues » particulièrement ciblées par les politiques publiques en matière d’habitat et de politique de la ville.
La loi Pinel par exemple – prorogée via la dernière loi de finance – constitue un dispositif d’aide à la pierre ciblé en ce sens. Sa mise à œuvre a ainsi concerné une forte proportion des logements neufs construits ces dernières années, avec des investisseurs motivés en grande partie par l’incitation fiscale.
Finalement, une incitation plutôt efficace à la construction de logements intermédiaires avec parfois quelques effets d’aubaine et certaines critiques émises sur la qualité moyenne des logements (les investisseurs n’achetant pas pour se loger eux-mêmes). La dernière réforme du dispositif via le Pinel+ a d’ailleurs introduit de nouveaux critères en termes de contraintes environnementales et de cahier des charges sur la qualité des logements.
Après la crise sanitaire de la Covid-19 puis les élections municipales qui avaient freiné les permis de construire et les contraintes imposées sur les PLU dans certaines agglomérations à majorité écologistes, les secteurs de l’immobilier et de la construction semblaient reparti de l’avant en 2021.
Cependant, l’année 2022, s’est ouvert sur de nouvelles contraintes en matière d’habitat (retour de la problématique environnementale, rapport du Giec, nouvelles normes telles que la RE2020…) et sur des difficultés économiques croissantes avec une forte poussée de l’inflation à des niveaux inédits depuis des décennies.
En jeu, des hausses de coûts prévisibles – peut-être de manière pérenne – couplées par ailleurs à une hausse de taux de crédit. Cause de cette hausse des coûts : un rattrapage de la demande sur l’offre avec la fin de la crise sanitaire. Puis plus récemment des crises importantes telles que la guerre en Ukraine et le retour du confinement en Chine (Shanghai) avec un blocus de fait du premier port mondial.
On assiste ainsi à un mouvement de fond alimentant une hausse des coûts :
Face à ces défis, qu’en pensent les professionnels de l’immobilier ? Quelles sont leurs propositions ?
Différentes organisations professionnelles du monde du logement, du BTP et de la construction ont émis des propositions en termes de politiques de logements pour faire face aux défis actuels. Leurs propositions seront-elles reprises par le prochain gouvernement ?
L’Union des Syndicats de l’immobilier (UNIS) qui représente 6000 entreprises, 22 000 salariés et 26000 mandataires immobiliers, a présenté un « Manifeste » en vue des élections de 2022. Appelant à une « mobilisation pour le logement et le pouvoir d’achat immobilier ». L’UNIS a ainsi présenté 14 propositions.
L’UNIS se présente comme la première organisation de professionnels de l’immobilier couvrant tous les métiers du secteur : agents immobiliers, mandataires indépendants, gestionnaires locatifs, administrateurs de biens, experts, promoteurs rénovateurs.
Le syndicat est parti d’un triple constat :
L’organisation appelle ainsi à une mobilisation des pouvoirs publics, mais également des professionnels du secteur de l’immobilier (maitres d’œuvre, promoteurs) et des investisseurs. Elle propose quelques mesures phares telles que :
L’organisation fait le constat que le taux de propriétaires a tendance à stagner en France (en dessous du niveau d’autres pays européens tels que l’Italie, l’Espagne, la Belgique ou le Royaume-Uni). Par ailleurs, l’offre locative reste insuffisante.
Au rang des priorités proposées : la mobilisation de l’épargne en faveur du logement avec des mécanismes pour restaurer la confiance et sécuriser les bailleurs.
De même, l’accession à la propriété des plus jeunes pour réduire le gap générationnel (mesures fiscales, accès au crédit, création de logements intermédiaires conformément à la loi Elan…)
Suivent également des propositions pour mobiliser les professionnels de l’immobilier. Ces derniers seraient ainsi amenés à renforcer leur rôle de tiers de confiance en intervenant pour mettre en œuvre les mesures d’un « Ministère de l’Habitat », et rechercher de nouvelles pratiques pour fluidifier les transactions et moderniser les usages (visites virtuelles par exemple).
Enfin, alors que les dernières lois ont mis l’accent sur la rénovation de logement (notamment via la réforme du DPE), il faudrait pérenniser les aides et favoriser les processus de décisions et le financement collectif des copropriétés. Le syndicat estime ainsi les besoins de rénovations à 70 milliards d’euros dont 24 milliards pour le parc locatif (20k€ de travaux par logement classé « F » et « G », 10k euros pour chaque logement classé « E »)
Dernier point, des mesures pour libérer le foncier et faciliter la transformation de locaux commerciaux en habitations et inversement.
Fin octobre 2021, soit six mois avant les présidentielles, la Fédération française du bâtiment (FFB) avait organisé le « Sommet de la construction » (le « live » des échanges ici), autour de professionnels afin de s’adresser et d’échanger avec les futurs candidats.
Dans un contexte précédent la crise en Ukraine, la FFB avait mis en avant (à l’instar de la « Fondation Abbé Pierre » début 2022) le manque de communication par les candidats sur leurs projets pour le logement. Un sujet pourtant central que la FFB jugeait par ailleurs mal connu par la plupart des hommes politiques.
Au menu, de multiples questions à aborder : rénovation énergétique et construction de logements neufs durables, facture énergétique, pénurie de logements abordables et risque social.
Par ailleurs, plus récemment (avec la fin de la crise sanitaire) le renchérissement des matières premières et des coûts de construction qui risque de mettre en péril l’atteinte des objectifs de construction de logements neufs par an
La FFB a organisé ses propositions pour le prochain quinquennat autour de 4 thématiques :
La FFB a, par ailleurs, exprimé son inquiétude concernant l’application des nouvelles normes (RE2020, taxe sur les produits pour financer une filière de gestion des déchets). Son impact en termes de coûts est jugé significatif, alors que les hausses de prix de l’énergie et des matériaux renchérissent déjà significativement les coûts de construction. Ceci sans compter les problématiques de pénuries de matériaux et le manque de permis de construire mettant à risque les objectifs de construction.
Point également évoqué : les difficultés pour les opérateurs d’honorer les devis passés dans un contexte de forte inflation, sans possibilité de révision des prix. La FFB a enfin demandé le remboursement des créances dites de « carry-back » (un dispositif permettant d’imputer les pertes actuelles sur les profits des années antérieures, en générant ainsi une créance fiscale exigible).
Point positif noté cependant, le marché de la rénovation qui constitue désormais 58% du chiffre d’affaires des membres (contre 50% trois ans auparavant) avec l’effet positif du dispositif MaPrimeRénov’.
La Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) s’est faite régulièrement l’écho de différentes initiatives, telles que celle de la Fondation Abbé Pierre qui avait interpellé les principaux candidats sur leur politique de logement. De surcroît, la FPI a prévu de participer aux “4ᵉ Assises Nationales du Logement et de la mixité urbaine # Agir ensemble pour le logement et la mixité urbaine » en juin 2022.
Néanmoins, la FPI semble se désoler de certains points du débat médiatique et public – tels que le récent rapport Girometti-Leclercq – qui auraient tendance à souligner les carences du secteur (manque de logement, qualité énergétiques, avec de nouvelles normes à la clé) au détriment d’une vision plus positive de l’action des promoteurs.
Relais d’opinion, la fédération a souligné le poids du logement dans les dépenses des Français et appelé à « une vraie vision stratégique du logement » comme enjeu clé de la société. La FPI a ainsi présenté quelques propositions :
Par ailleurs, elle a émis plusieurs propositions pour libérer le foncier :
Plus généralement elle appelle à simplifier les normes et les contraintes réglementaires pour les maîtres d’ouvrages en matière de construction, en matière d’habitat et de marché immobilier.
En amont d’une rencontre entre les ministres du Logement européen, Build Europe avait émis, début mars 2022, 4 propositions afin de rendre le logement plus abordable dans un contexte inflationniste.
Cette association basée à Bruxelles chapeaute différentes associations nationales de promoteurs et constructeurs de maisons individuelles représentant plus de 30 000 professionnels et constructeurs de logements et des acteurs totalisant plus de 60% de la production de logements en Europe.
Après s’être inquiétée début 2022 de la pénurie de foncier via son rapport “Zéro Artificialisation Nette – Du concept à la réalité » – développant 10 solutions proposées par ses membres – l’association a créé une bande dessinée didactique “Logement Abordable un défi politique » abordant les principaux enjeux dans un contexte devenu inflationniste.
Face aux défis posés par les objectifs de « Zéro Artificialisation Nette (ZAN) » et aux mesures de plus en plus contraignante dans le cadre des directives du « Green Deal Européen », Build Europe livre 4 propositions clés pour éviter la pénurie de logement et rétablir un équilibre entre constructions neuves et rénovations de l’existant (des rénovations jugées parfois trop onéreuses et contraignantes) :
La loi ÉLAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) adoptée en octobre 2018 a été instaurée à la suite de concertations avec différents acteurs en vue de faciliter la construction de nouveaux logements et de poursuivre des objectifs sociaux. La dématérialisation de l’instruction des permis de construire depuis le 1e janvier 2022 est ainsi l’une des conséquences directes de la loi Élan.
Si l’on reprend les enjeux identifiés par la loi Élan, celle-ci s’est articulée autour des 4 thématiques suivantes
La loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) a été adoptée au début des années 2000 par le gouvernement de Lionel Jospin, à l’issu d’un débat national. Elle a mis notamment en place l’obligation pour les communes les plus importantes de disposer d’au moins 20% de logements sociaux (quota porté à 25% par la loi Duflot en 2013).
La loi a suivi trois exigences : exigence de solidarité, développement durable,renforcement de la démocratie et de la décentralisation. Elle a fait émerger des concepts tels que la « protection de l’environnement et de gestion urbaine dans l’intérêt général » (développement durable).
La loi SRU a impacté cinq domaines : le droit de l’urbanisme, la mixité sociale, les transports, les bailleurs sociaux et le droit civil.
Le logement représente l’élément essentiel du cadre de vie quotidien. Il constitue également désormais la première source de dépense du budget des ménages. Même si ce sujet n’apparait pas forcément dans les priorités des thématiques des Français (loin derrière le pouvoir d’achat ou la sécurité selon les sondages), il reste un sujet central.
Le secteur du logement et de la construction représente aussi un pôle économique majeur. Avec un impact certain sur les problématiques de développement des tissus économique locaux, et en termes d’aménagement du territoire. Selon l’économiste du logement et spécialiste des politiques de l’habitat Jean-Claude Driant, qui cite la FFB : un logement construit assurerait un emploi et demi. Selon lui, le logement recouvrerait trois enjeux principaux : économiques, sociaux (satisfaction des besoins en logements) et « urbains » (mixité sociale, renouvellement urbain, lutte contre le réchauffement climatique).
La France est confrontée à un déséquilibre structurel global entre l’offre et la demande de logements, mais cela est aggravé par les déséquilibres territoriaux, notamment dans les zones tendues. La maîtrise de l’urbanisation et du renouvellement urbain, l’amélioration du parc de logements, l’action des collectivités territoriales et de la Caisse des Dépôts (pour les habitations à loyer modéré, secteur qui reste à la charge de l’État), ainsi que la politique fiscale sont des éléments clés pour corriger les déséquilibres.
Outre la qualité du logement, l’accès à un logement abordable (via le « droit au logement » même pour des personnes faisant face à des difficultés économiques) quelle que soit la zone géographique visée reste un élément central de la politique de logement. Dans le cadre de la lutte contre les exclusions et de la politique de la ville, il reste important que chacun puisse disposer d’un accès au marché avec un lien direct et une proximité avec les zones attractives en termes d’activité et d’emploi.
En ce sens, les politiques du logement peuvent jouer un rôle important pour favoriser la mixité sociale, une meilleure prise en compte de la diversité, l’insertion et l’égalité des chances. Il existe ainsi un « plan d’insertion par le logement » qui vise à aborder les problèmes d’exclusion dans le domaine et qui trouve son origine dans le droit au logement dit « loi Besson ».
Celle-ci a été confortée par le droit au logement opposable (« DALO » par la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007) qui peut faire l’objet d’un recours devant la Commission départementale de médiation. Il se matérialise par un plan local d’action pour le logement des personnes défavorisées.
Son but est de permettre aux familles et aux personnes défavorisées, ne disposant pas de ressources suffisantes (sous conditions de plafonds de ressources) en proie à des difficultés économiques, d’accéder à un logement. Que ce soit un logement social via les offices publics des organismes HLM (dans le cadre d’un « parcours résidentiel ») ou dans le parc privé.
Cette action publique vise également à favoriser la construction et la réhabilitation de logements et la lutte contre la dégradation des immeubles.
Publication originale de le 27 April 2022 mise à jour le 20 July 2022
Investissements immobilier et PME
