La capitalisation totale de toutes les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) du pays se chiffre aujourd’hui à plus de 65 milliards d’euros répartis en biens immobiliers et en liquidités. D’après les moyennes enregistrées depuis quelques années, les rendements pour un investissement dans ce secteur sont évalués à 5 %. C’est largement mieux que les livrets réglementés ou les contrats d’assurance vie. Ces derniers ont été, pendant longtemps, les produits d’épargne préférés des Français. Pour investir en SCPI, il est nécessaire de bien comprendre l’aspect fiscal pour ne pas se faire pénaliser.
Tout d’abord, la Société Civiles de Placement Immobilier en elle-même n’est nullement redevable à l’administration fiscale. Ce sont les associés qui devront s’acquitter des impôts nécessaires selon leurs statuts (personne morale ou personne physique).
Dans le cas des particuliers porteurs de parts, les dividendes qu’ils perçoivent sont considérés comme des revenus fonciers à part entière, au même titre que les loyers générés par les biens immobiliers physiques. Il est donc nécessaire au contribuable de s’acquitter de l’impôt sur le revenu suivant son barème progressif. Deux régimes sont alors disponibles, celui du micro-foncier (loyers annuels n’excédant pas 15 000 euros) ou le régime réel (obligatoire au-delà de 15 000 euros de revenus locatifs).
Pour ce qui est des entreprises qui détiennent des parts, c’est la fiscalité des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) qui s’applique. Un régime micro-Bic ou réel est également sélectionnable, en fonction des conditions imposées par la loi.
En outre, il est nécessaire de parler également de potentielles plus-values. En effet, si l’associé parvient à revendre ses parts avec un prix plus élevé qu’à l’achat, la différence devra faire l’objet de l’imposition des plus-values immobilières. Le taux est à 19 % majoré des 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. Commencer à investir sur le site Portail-SCPI.Fr dès maintenant.
Il est nécessaire de prendre en compte certains cas particuliers. Lorsque les investisseurs achètent les parts via les sociétés agréées qui n’ont pas encore atteint le capital maximal autorisé, il n’existe pas de droit d’enregistrement. Cependant, s’il s’agit d’une acquisition effectuée sur le marché secondaire, alors il faudra s’acquitter des frais estimés à 5 %.
En outre, il existe deux grandes catégories de SCPI dont la fiscalité est particulière. En premier lieu, on a les SCPI de plus-values. Les parts s’y achètent en démembrement et le contribuable qui détient la nue-propriété ne paie aucun impôt. En effet, les charges fiscales sont de la responsabilité de l’usufruit vu que c’est lui qui jouit entièrement des retombées financières. En second lieu, on a les SCPI fiscales. Elles ont été spécialement mises en place afin d’alléger le taux d’imposition des investisseurs. Ainsi, les parts sont associées à des niches comme la loi Malraux, Pinel, ou encore le Déficit Foncier. Selon les règles et les conditions établies par chacun de ces dispositifs, l’assiette fiscale globale des foyers porteurs de parts peut bénéficier d’importantes réductions. Cependant, les rendements ne sont pas très élevés dans ce cas-là.
Les épargnants optent souvent pour ces cas particuliers de fiscalité SCPI pour réduire leurs charges ou pour réaliser certains montages patrimoniaux. Il est conseillé de contacter des experts en la matière pour découvrir leur pertinence.
Pour conclure, les SCPI semblent alors offrir des rendements plutôt intéressants. Néanmoins, avant d’investir, il ne faut surtout pas négliger l’aspect fiscal, car les impôts peuvent nuire à la rentabilité des épargnants. C’est donc indispensable pour établir la bonne stratégie de placement.
Article rédigé par notre partenaire : Antoine Cesari pour Enquête-débat.fr et Starty Média
Publication originale de le 22 July 2021 mise à jour le 25 January 2023
Investissements immobilier et PME
