Quelle imposition sur les dividendes et les gains des investisseurs ?

Les SCPI (« Société Civile de Placement Immobilier ») sont ce qu’on appelle un produit de « pierre papier ». Elles permettent d’investir de manière indirecte dans des actifs immobiliers. Sans avoir à consacrer des montants unitaires importants et sans devoir se charger de la gestion quotidienne comme c’est le cas dans un achat immobilier en direct. Ici la gestion est déléguée au gestionnaire de la SCPI. Il existe plusieurs types de SCPI qui ont chacune leurs spécificités. Les SCPI sont fiscalement transparentes et les gains et revenus qu’elles génèrent sont globalement assimilés aux régimes des revenus fonciers pour les souscripteurs.

Comment s'applique l'imposition sur les dividendes de SCPI ?

La SCPI étant transparente fiscalement, chaque souscripteur est soumis individuellement à une fiscalité comme s’il avait effectué des placements en direct. Globalement, il est soumis à deux types de fiscalité en fonction de la nature des revenus issus de la SCPI :

Les revenus fonciers

Il s’agit des revenus locatifs ou de plus-values issues de la cession de parts de SCPI ou d’actifs immobiliers détenus par la SCPI. Ils sont soumis à l’impôt sur le revenu.

Le régime du micro-foncier

Il est possible d’opter pour ce régime dès lors que les revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15 000 euros par an. Cela comprend les revenus issus de biens loués en direct ou de la SCPI (à condition d’avoir également des revenus en direct). L’option est choisie pour 3 ans. Un abattement automatique de 30% est accordé au titre de charges forfaitaires. Ce régime ne peut pas s’appliquer à des revenus perçus en direct dans le cadre de certains dispositifs fiscaux (Malraux, Pinel), mais certaines SCPI fiscales (« SCPI » Pinel par exemple) peuvent en bénéficier.

Le régime réel

Si les revenus bruts dépassent 15 000 euros par an (ou bien que les revenus ne sont pas éligibles au micro-foncier) on rentre dans le cadre du régime réel. Il est alors possible de déduire certaines charges réelles :

• Dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration, charges de copropriétés,
• Primes d’assurance,
• Taxe foncière,
• Frais de gestion (agences, etc),
• Intérêts des emprunts réalisés pour l’acquisition ou le financement des dépenses engagées.

La différence entre revenu et charge permet de déterminer l’assiette réelle d’imposition. L’imputation des charges permet de réduire la base imposée. Si la différence est négative, elle peut même générer un « déficit foncier » dans ce cas :

• Le déficit foncier peut être déduit du revenu global (mais en excluant les intérêts d’emprunt et dans la limite de 10 700 euros) ;
• Le déficit foncier non déductible du revenu global (intérêt d’emprunt, excédent du plafond de 10 700 euros) peut être imputé aux revenus fonciers futurs pendant 10 ans.

Dans le cadre des dispositifs fiscaux (Pinel ou Malraux) il est possible de déduire jusqu’à 30% du montant des travaux en déficit foncier.

• La fiscalité de la cession : si l’on cède des parts de SCPI ou un bien immobilier en direct, la plus-value réalisée sera imposable à hauteur de 19% d’impôt sur le revenu et de 17,2% de prélèvements sociaux. Si la plus-value est supérieure à 50 000 euros, une taxe pouvant aller jusqu’à 6% sera ajoutée. Cependant, des abattements progressifs sont prévus en fonction de la durée de détention permettant une exonération totale d’IR au bout de 22 ans, et de CSG-CRDS à partir de 30 ans ;
• De revenus financiers : générés par des placements de trésorerie ou par la cession d’actifs financiers par la SCPI. Ceux-ci sont considérés comme des revenus du capital et donc désormais concernés par le PUF (la flat-tax à 30%) ;
• Fiscalité de détention du patrimoine : les SCPI entrent dans le cadre de l’assiette retenu pour le calcul l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) qui a remplacé l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune).

Les cas particuliers : les SCPI détenues via une assurance-vie auront une fiscalité particulière (cependant un choix limité). Par ailleurs, certaines SCPI, dites internationales (détenant des actifs étrangers) peuvent générer une imposition dans le pays de localisation des biens, il faudra alors vérifier les conventions fiscales pour éviter une bonne imposition.

SCPI, un choix judicieux ?

Les SCPI ont l’avantage de permettre de réaliser des investissements immobiliers de façon indirecte, en confiant la gestion à un professionnel tiers. Elles permettent d’investir en achetant des parts pour un investissement éventuellement moins important que ce qui est généralement nécessaire pour acquérir un bien en direct.

Il est par ailleurs facile de diversifier sur plusieurs types d’actifs et d’opter pour différentes approches (SCPI de rendement, fiscale…). Il est même possible de faire des opérations à levier en empruntant pour l’acquisition.
Il ne faut pas oublier cependant que les SCPI supportent des frais de gestion et des frais à l’achat souvent importants (de l’ordre de 10%). Par ailleurs, la liquidité peut être difficile.
S’il est possible de mettre en place des stratégies d’optimisation (« déficit foncier » … ), la fiscalité de l’immobilier reste de manière générale relativement lourde en France.
Pour miser sur la thématique immobilière, le « crowdfunding » offre une approche complémentaire : financement en direct de professionnels de l’immobilier (promoteurs, marchands de biens, foncières) dans le cadre de prêts à moyen terme (jusqu’à 24 mois) pour des rendements bruts jusqu’à 10% par an. La fiscalité applicable aux résidents français est le PFU à 30%.