Fiscalité des SCPI : tout ce qu’il faut savoir

Imposition des parts de SCPI de rendement

Le régime fiscal et le taux d’imposition peuvent varier selon :

• La catégorie de SCPI ;
• Le statut de l’associé (personne physique ou personne morale) ;
• La durée de détention des parts ;
• Le pays d’investissement ;
• Le lieu de résidence fiscale.

La détention de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) rend l’associé fiscalement redevable de l’impôt sur le revenu, la SCPI étant fiscalement transparente. Quelle que soit la nature de la SCPI, l’associé est taxé sur l’ensemble des biens qu’il détient. Trois principales catégories de SCPI existent :

• Les SCPI de rendement ;
• Les SCPI de plus-value ;
• Les SCPI fiscales.

Les SCPI de rendement sont des SCPI générant soit des revenus fonciers, soit des revenus financiers. Le régime d’imposition varie selon le cas, le pays d’établissement de la SCPI et lieu de détention des actifs .

Le régime d’imposition pour les revenus fonciers

L’associé d’une SCPI est imposé sur les revenus fonciers générés par l’ensemble des biens qu’il détient. Il s’agit des revenus locatifs. Deux possibilités existent pour le régime de taxation applicable : le régime réel et le régime micro foncier.

Le régime fiscal micro foncier désigne le régime d’imposition simplifié des revenus locatifs, c’est-à-dire les loyers, et de toute autre forme de revenus fonciers. Le calcul de l’assiette imposable (part des revenus imposables) tient compte d’un abattement forfaitaire de 30 %. Celui-ci correspond à l’ensemble des charges nécessaires pour percevoir les revenus.

Les revenus imposables correspondent donc à : Revenus fonciers annuels bruts – 30 % d’abattement forfaitaire.

Voici les conditions d’application du régime micro foncier :

• L’associé est propriétaire en direct d’au moins un bien immobilier, qu’il loue non meublé (bien immobilier qu’il détient en direct sans passer par une SCPI ou un autre type de société civile immobilière) ;
• L’associé détient des parts de SCPI générant des revenus fonciers ;
• Les revenus issus des parts de l’associé dans la SCPI ne doivent pas être soumis à un dispositif fiscal spécifique ;
• Les revenus fonciers bruts annuels (biens détenus en direct + parts de SCPI) ne doivent pas dépasser 15 000 euros.

À noter : S’il le souhaite, l’associé peut toutefois choisir le régime réel d’imposition. Cette décision est irrévocable pendant une durée de 3 ans.

Le régime réel d’imposition, quant à lui, est automatiquement appliqué dès que l’ensemble des revenus fonciers dépasse 15 000 euros. Dans ce type de régime fiscal, les revenus ne bénéficient d’aucun abattement et sont incorporés dans l’assiette fiscale.

Dans le régime réel, les revenus sont taxés sur la base du barème progressif de l’impôt sur le revenu qui tient compte de la tranche marginale d’imposition. À cette taxation s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %.

Bon à savoir : Dans le régime réel, les intérêts d’emprunt peuvent être déduits, si l’associé a fait l’acquisition de parts de SCPI à crédit.

Le régime d’imposition pour les revenus financiers : Flat Tax / PFU ou TMI

Une SCPI peut placer dans sa trésorerie, soit des fonds en attente d’investissement, soit des fonds issus de la vente d’un bien immobilier, soit encore des dividendes d’OPCI (organisme de placement collectif en immobilier). Pour ces trois cas, il est possible d’opter pour des placements de capitaux à court terme ou des produits financiers. Ces derniers génèrent eux-mêmes des revenus qui sont soumis à imposition. Ce sont les revenus financiers.

Deux options existent pour le régime d’imposition :

• Soit le taux du barème progressif sur la base de la tranche marginale d’imposition (TMI) ;
• Soit sur le prélèvement forfaitaire unique ou PFU, appelé aussi Flat Tax ; le PFU se compose d’un impôt forfaitaire de 12,8 % et des prélèvements sociaux de 17,2 %.

Cas des revenus issus d’une SCPI étrangère européenne

Si l’investisseur achète des parts dans une SCPI étrangère, mais située dans l’Union européenne ou l’Espace Économique Européen, il est soumis au régime fiscal du pays étranger. Les règles étant différentes, l’imposition se base sur le barème fiscal appliqué dans le pays de résidence de la SCPI étrangère. Cependant, l’investisseur bénéficie de l’exonération des prélèvements sociaux. En revanche, les intérêts d’emprunt issus de l’acquisition de parts de SCPI à crédit ne peuvent être déduits pour une SCPI étrangère. Grâce aux conventions fiscales établies entre les pays, il n’y a pas de risque de double imposition.

Imposition des parts de SCPI de plus-values

Dans une SCPI de plus-value, des bénéfices appelés plus-values sont générés lors de la revente de parts, d’immeubles, ou d’actifs financiers détenus par les associés de la SCPI. Ces bénéfices sont soumis à l’impôt des plus-values. Ils sont calculés selon la formule suivante : Prix d’acquisition – Prix de cession.

Le régime d’imposition en cas de cession de parts

Si les plus-values sont issues de la revente de parts, deux cas peuvent se présenter pour le régime fiscal applicable :

• Les plus-values sont soumises à l’impôt sur les plus-values si les parts ont été détenues pendant moins de 22 ans. Elles en sont exonérées au-delà de 22 ans de détention ;
• Les plus-values sont soumises aux prélèvements sociaux si la durée de détention des parts est inférieure à 30 ans. Elles sont exonérées des prélèvements sociaux au-delà de 30 ans de détention.

Pour calculer la plus-value imposable (plus-value nette), il est nécessaire d’appliquer un abattement pour durée de détention qui varie donc selon les cas. Ensuite, la plus-value nette est imposée au taux de 19 % de l’impôt sur le revenu.

Ce qu’il faut savoir : Si les plus-values sont supérieures à 50 000 euros, leur fiscalité varie au cas par cas.

Le régime d’imposition en cas de cession d’actifs financiers

Les actifs financiers sont classés dans la catégorie des plus-values mobilières. En cas de revente d’actifs financiers, l’associé personne physique est soumis au régime fiscal de la Flat Tax (prélèvement forfaitaire unique de 30 %°), ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Toutefois, il peut choisir l’option de l’impôt sur le revenu suivant le barème progressif.

Cas des SCPI fiscales Pinel, Malraux et Denormandie, impôt sur la fortune immobilière

Les SCPI fiscales permettent de bénéficier de réductions d’impôts via des dispositifs spécifiques comme la loi Pinel, la loi Malraux ou encore la Loi Denormandie. Dans ce type de SCPI, les épargnants achètent des parts de la SCPI concernée. Cette dernière réinvestit les sommes provenant de la vente des parts dans l’achat de biens immobiliers en vue de permettre aux épargnants de bénéficier de réductions fiscales. Néanmoins, il est nécessaire que les biens achetés soient éligibles aux dispositifs de défiscalisation immobilière.

4 principaux types de SCPI fiscales sont à distinguer :

• SCPI fiscales en loi Pinel ;
• SCPI fiscales en Loi Denormandie ;
• SCPI fiscales de déficit foncier ;
• SCPI fiscales en loi Malraux.

Dans les dispositifs Pinel, Malraux et Denormandie, l’associé doit s’engager à mettre les biens détenus en location pendant une durée déterminée et variable. La construction ou l’acquisition des biens est prise en charge par la société de gestion ou la SCPI.

En ce qui concerne l’impôt sur la fortune immobilière, il faut savoir que l’ensemble des biens et droits immobiliers détenus par une personne physique sont soumis à l’IFI, qu’ils soient détenus directement ou indirectement. De ce fait, les parts de SCPI entrent également dans l’assiette de calcul de l’IFI.

Fiscalité des SCPI selon la résidence fiscale

L’imposition est différente selon la résidence fiscale de l’associé ou le pays d’établissement de la SCPI. Les cas ci-dessus concernent les résidents fiscaux français ayant acquis des parts dans une SCPI situées en France.

Pour les investisseurs particuliers non résidents détenant des parts de SCPI en Europe

Les revenus d’un Français résidant dans un pays étranger et issus de la détention de parts de SCPI située en France sont soumis au régime fiscal du barème progressif. Un taux minimum de 20 % est appliqué. Ces revenus sont également soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 % sauf si l’associé réside dans l’Union européenne, en Suisse ou dans l’Espace Économique Européen.

Pour les investisseurs personnes morales non résidents détenant des parts de SCPI en Europe

Les sociétés ayant des parts dans une SCPI, mais établies à l’étranger sont redevables de l’impôt sur les sociétés selon le taux applicable.

En savoir plus sur la déclaration d’impôt de l’associé

Chaque année, la SCPI ou société de gestion envoie aux associés un formulaire appelé imprimé fiscal unique ou IFU, afin qu’ils puissent déclarer facilement leurs revenus à l’administration fiscale. Cet imprimé est prérempli par la société de gestion et inclut déjà au préalable le montant des revenus à déclarer.

F.A.Q.

Comment défiscaliser avec une SCPI ?

Les personnes physiques (particuliers) et les personnes morales (sociétés) peuvent bénéficier de réductions d’impôts en détenant des parts de SCPI pendant une durée déterminée. Pour les SCPI fiscales, les biens détenus sous forme de parts doivent être mis en location.

Quelle fiscalité s’applique pour les SCPI ?

Le régime fiscal dépend de la nature des revenus issus des parts détenues par l’associé. Il peut s’agir du barème progressif de l’impôt sur le revenu, du prélèvement forfaitaire unique (Flat Tax) ou encore du régime microfoncier.