Crowdfunding immobilier

Définition du Crowdfunding Immobilier

Le crowdfunding (ou Financement Participatif) est un terme générique, signifiant littéralement « financement par la foule ». Un grand nombre de personnes participant au financement d’un projet parfois aux côtés d’investisseurs institutionnels. Il a pris traditionnellement plusieurs formes : don, prêt, capital ; et peut s’adresser à diverses cibles : entreprises (startups/TPE/PME), particuliers, associations…

Afin d’exercer cette activité, les plateformes de crowdfunding immobilier obéissent aux règles générales du crowdfunding. Elles doivent posséder le statut de Conseiller en Investissement Participatif (CIP), régulé par le règlement général de l’AMF, et/ou celui d'Intermédiaire en Financement Participatif (IFP) régulé par l’ACPR.

L’immobilier, une thématique traditionnellement attractive pour les investisseurs et les épargnants

Le secteur immobilier est apprécié des épargnants français qui bien avant l’arrivée des plateformes de financement participatif, pouvaient déjà investir dans la « pierre papier ». Les SCPI permettent ainsi d’acheter des parts de fonds détenant des actifs immobiliers diversifiés. Via des sociétés de gestion spécialisées, il est également possible pour des investisseurs de souscrire directement à des quotes-parts d’opérations immobilières, souvent couplées à des opérations de défiscalisation.

Le crowdfunding immobilier apporte une nouvelle pierre à cet édifice : financement de promotion immobilière, opérations de marchand de biens, financement de foncières, investissement locatif... Plusieurs options s’offrent en crowdlending ou crowdfunding.

Des atouts structurels pour le crowdfunding immobilier

Via le crowdfunding immobilier, les investisseurs accèdent à l’expertise de l’intermédiaire, ce qui ne serait pas le cas dans le cadre d’investissements immobiliers en direct.

Il permet en outre de se libérer de la gestion d’un bien, sans frais chez de nombreux acteurs du financement participatif. Même si c’est déjà souvent le cas dans les opérations de crowdfunding, les opérations de « crowdfunding immobilier » impliquent quasi-systématiquement la présence d’une partenaire bancaire partie à l’opération, ce qui peut donner une réassurance supplémentaire.

Le cadre du financement participatif offre la possibilité d’investir sur la thématique immobilière avec des mises de fonds très réduites, contrairement à un investissement direct. Et les horizons de placement sont également (le plus souvent) plus courts.

Pour des raisons de marché, les taux constatés lors d’opérations de financement participatif en immobilier sont généralement dans le haut de la fourchette (parfois au-delà de 8%/an) avec des taux de défaut historiquement faibles. Attention toutefois à nuancer cela via l’analyse des risques liés à la thématique immobilière, et le retard que subissent certains projets de promotion immobilière sans que ces projets ne soient considérés comme en défaut. Et bien sûr le relatif manque de recul à date.

De même qu’il possible de diversifier sur plusieurs projets, il est possible de diversifier sur plusieurs thématiques (locatif, promotion, foncière, résidentiel, bureau…) et schémas types (moyen/long terme), en restant certes au sein d’une même thématique immobilière.

Montages types en Crowdfunding immobilier

Dans le cas d’une foncière, l’investissement se présente généralement sous la forme d’une émission obligataire de la société gestionnaire (d’une maturité de plusieur mois à plusieurs années). Les investisseurs perçoivent les intérêts et les remboursements prévus au contrat sur la durée de l'émission.

Dans le cas de promotion immobilière, l’usage est généralement de passer par une structure adhoc propre au projet de promotion, généralement une SCCV (Société Civile de Construction Vente) ou une SAS filiale du promoteur. La durée de l’obligation est généralement adossée sur la durée du projet de promotion avec une possibilité de prolongation. Le montage type comprend 15% de fonds propres et un solde réparti entre banques et acomptes clients. Selon le cas les investisseurs (qui se substituent aux fonds propres) vont prêter directement au promoteur qui financera la SCCV ou bien prêter au niveau d’une SAS adhoc. Celle-ci deviendra actionnaire très minoritaire de la SCCV (avec promesse de vente/rachat de ses titres à l’issue de l’opération) et apportera le solde en compte courant (qui via son remboursement permettra de rembourser à son tour le porteur d’obligations dans la SAS).

Selon le taux de pré-commercialisation (qui peut aller jusqu’à 100% dans le cas de logements sociaux), le risque commercial sera plus ou moins élevé.

Juridiquement les chantiers s'inscrivent dans le cadre d’une VFA (Vente en Etat Futur d’Achévement) ou d'une VIR (Vente d’Immeuble à Rénover). La loi va notamment encadrer la nature de certaines pièces à fournir, fixer le calendrier des paiements et protéger les acquéreurs en cas de délais et de retard. La bonne fin de la réalisation est couverte par la GFA (Garantie Financière d’Achèvement) qui permettra de substituer un tiers pour finir le chantier en cas de défaut du constructeur initial. Il peut exister d’autre garanties (caution ou garantie à première demande par exemple).

Investir dans des projets immobiliers : des risques à bien évaluer, sans oublier que risque et taux sont corrélés

Comme tout projet d’investissement, il importe d’être conscient des niveaux de risques pris. L’immobilier, quoiqu’on en dise, comporte aussi sa part de risques. L’offre liée à la thématique immobilière en financement participatif, est devenue très dense et il est important de mesurer la qualité d'une plateforme et des projets qu'elle propose avant de se lancer : L’essentiel de l’offre porte sur des opérations de promotion immobilière. Le caractère élevé des rémunération offertes (généralement >8%/an) s’explique par le fait que l’on mise sur un projet spécifique et en cours et non sur un actif existant. Le débouclage satisfaisant de l’opération constituera la clé pour les investisseurs (malgré l’existence parfois de garanties externes apportée par les porteurs du projets). Malgré les taux de défaut encore très faibles du marché, il s’agit d’opérations avec un débouclage in fine, et l’on manque encore de recul sur un grande nombre d’opérations du marché. Certains investisseurs pointent également du doigt des retards importants, qui ne seraient pas affichés publiquement par certaines plateformes.

Certains supports tels que les foncières, offrent une approche plus patrimoniale et diversifiée, avec un couple risque rendement plus prudent, en grande partie adossé à des loyers récurrents et un patrimoine immobilier existant significatif. En savoir plus sur les foncières immobilières.

Certaines opérations immobilières impliquent souvent un niveau de levier important (financement bancaire) qu’il convient d’évaluer et de prendre en compte. Les opérateurs qui sollicitent les financements (promoteurs, marchands de biens) ont parfois des niveaux de fonds propres réduits. Il faut rester vigilant sur les garanties éventuellement mises en place.

S’il est possible d’effectuer une allocation répartie sur plusieurs supports et thématiques immobilières, ce secteur - sans doute plus que d’autres ? – obéit à des cycles. Dimension qu’il faut prendre en compte dans sa décision d’investissement. Il est commun d’affirmer que les trois choses qui comptent dans l’immobilier sont (en anglais) : « location, location, location ». Cependant la valorisation et la santé du secteur obéissent tout de même à des tendances macro-économiques puissantes (niveau des taux d’intérêt, démographie, équilibre offre/demande). Il est donc important de diversifier aussi dans des secteurs distincts de l'immobilier, comme le « corporate ».