Fiscalité SCPI

Les SCPI (« Société Civile de Placement Immobilier ») sont ce qu’on appelle un produit de « pierre papier ». Elles permettent d’investir de manière indirecte dans des actifs immobiliers. Sans avoir à consacrer des montants unitaires importante et sans devoir se charger de la gestion quotidienne comme c’est le cas dans un achat immobilier en direct. Ici la gestion est déléguée au gestionnaire de la SCPI. Il existe plusieurs types de SCPI qui ont chacune leurs spécificités. Les SCPI sont fiscalement transparentes et les gains et revenus qu’elles génèrent sont globalement assimilé aux régimes des revenus fonciers pour les souscripteurs.

Les SCPI de rendement

Elles constituent la principale catégorie : Les porteurs de parts cherchent avant tout à percevoir un haut niveau de rendement sur les actifs. Elles sont principalement investies dans des actifs de bureaux et de commerces.

Les SCPI fiscales

Elles ont les mêmes avantages fiscaux que dans le cadre d’un investissement en direct. Elles vont faire profiter le souscripteur d’une économie d’impôt dans le cadre de différents dispositifs : déficit foncier, Malraux, Pinel…

Les SCPI de plus-value

Plus qu’un rendement régulier elle vise une plus-value. Ceci peut par exemple passer par l’acquisition de biens dont la valeur est décotée pour différentes raisons. On espère ensuite vendre au prix du marché avec une plus-value importante.

La SCPI de démembrements

Elle s’inscrit dans une approche de plus-value à terle. Elle utilise pour cela le dispositif de démembrement : c’est-à-dire un partage provisoire entre la nue-propriété et l’usufruit (qui permet de toucher les loyers) du bien visé. En n’acquérant que la nue-propriété on renonce sur plusieurs années à tout loyer (qui auraient par ailleurs été fiscalisés). La contrepartie est une forte décote à l’achat (car on ne paie pas l’usufruit). In fine on récupère de droit la pleine propriété que l’on peut céder au prix du marché (en générant alors a priori une forte plus-value). C’est fiscalement avantageux car le calcul de la plus-value est fait à partir de la valeur d’achat « non démembrée » (et non de la valeur de le la nue-propriété effectivement payée). On peut également à l’inverse privilégier un investissement en usufruit (rendement locatif élevé mais pas de valeur terminale de l’actif).

Quelle fiscalité sur les SCPI ?

La SCPI étant transparente fiscalement, chaque souscripteur est soumis individuellement à une fiscalité comme s’il avait effectué des placements en direct. Globalement il est soumis à deux type de fiscalité en fonction de la nature des revenus issus de la FCPI :

Les revenus fonciers

il s’agit des revenus locatifs ou de plus-values issues de la cession de parts de SCPI ou d’actifs immobiliers détenus par la SCPI. Ils sont soumis à l’impôt sur le revenu.

Le régime du micro-foncier

Il est possible d’opter pour ce régime dès lors que les revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15 000 euros par an. Cela comprend les revenus issus de biens loués en direct ou de la SCPI (à conditions d’avoir également des revenus en direct). L’option est choisie pour 3 ans Un abattement automatique de 30% est accordé au titre de charges forfaitaires. Ce régime ne peut pas s’appliquer à des revenus perçus en direct dans le cadre des certains dispositifs fiscaux (Malraux, Pinel), mais certaines SCPI fiscales (« SCPI » Pinel par exemple) peuvent en bénéficier.

Le régime réel

Si les revenus bruts dépassent 15 000 euros par an (ou bien que les revenus ne sont pas éligibles au micro-foncier) ont rentre dans le cadre du régime réel. Il est alors possible de déduire certaines charges réelles :

• Dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration, charges de coopropriétés,
• Primes d’assurance,
• Taxe foncière,
• Frais de gestion (agences, etc),
• Intérêts des emprunts réalisé pour l’acquisition ou le financement des dépenses engagées.

La différence entre revenu et charge permet de déterminer l’assiette réelle d’imposition. L’imputation des charges permet de réduire la base imposée. Si la différence est négative elle peut même générer un « déficit foncier » dans ce cas :

• Le déficit foncier peut-être déduit du revenu global (mais en excluant les intérêt d’emprunt et dans la limite de 10 700 euros) ;
• Le déficit foncier non déductible du revenu global (intérêt d’emprunt, excédent du plafonds de 10 700 euros) peut-être imputé aux revenus fonciers futur pendant 10 ans.

Dans le cadre des dispositifs fiscaux (Pinel ou Malraux) il est possible de déduire jusqu’à 30% du montant des travaux en déficit foncier.

• La fiscalité de la cession : si l’on cède des parts de SCPI ou un bien immobilier en direct, la plus-value réalisée sera imposable à hauteur de 19% d’impôt sur le revenu et de 17,2% de prélèvements sociaux. SI la plus-value est supérieure à 50 000 euros, une taxe pouvant aller jusqu’à 6% sera ajoutée. Cependant des abattements progressifs sont prévus en fonction de la durée de détention permettant une exonération totale d’IR au bout de 22 ans, et de CSG-CRDS à partir de 30 ans ;
• De revenus financiers : générés par des placements de trésorerie ou par la cession d’actifs financiers par la FCPI. Ceux-ci sont considéré comme des revenus du capital et donc désormais concernés par le PUF (la flat-tax à 30%) ;
• Fiscalité de détention du patrimoine : les SCPI entrent dans le cadre de l’assiette retenu pour le calcul l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) qui a remplacé l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune).

Les cas particuliers : les SCPI détenus via une assurance-vie auront une fiscalité particulière (cependant un choix limité). Par ailleurs certaines SCPI dite internationales (détenant des actifs étrangers) peuvent générer une imposition dans le pays de localisation des biens, il faudra alors vérifier les conventions fiscales pour éviter une bonne imposition.

SCPI, un choix judicieux ?

Les SCPI ont l’avantage de permettre de réaliser des investissements immobiliers de façon indirecte, en confiant la gestion à un professionnel tiers. Elles permettent d’investir en achetant des parts pour un investissement éventuellement moins important que ce qui est généralement nécessaire pour acquérir un bien en direct.
Il est par ailleurs facile de diversifier sur plusieurs types d’actifs et d’opter entre différentes approches (SCPI de rendement, fiscale…). Il est même possible de faire des opérations à levier en empruntant pour l’acquisition.
Il ne faut pas oublier cependant que les SCPI supportent des frais de gestion et des frais à l’achat souvent importants (de l’ordre de 10%). Par ailleurs la liquidité peut être difficile.
S’il est possible de mettre en place des stratégies d’optimisation (« déficit foncier» … ) la fiscalité de l’immobilier reste de manière générale relativement lourde en France.
Pour miser sur la thématique immobilière, le « crowdlending » offre une approche complémentaire : financement en direct de professionnels de l’immobilier (promoteurs, marchands de biens, foncières) dans le cadre de prêts à moyen terme (jusqu’à 24 mois) pour des rendements bruts jusqu’à 10% par an. La fiscalité applicable aux résidents français est le PFU à 30%.

S'inscrire