Fiscalité Malraux

La fiscalité Malraux

Le dispositif Malraux est un dispositif permettant une déduction fiscale (à l’instar de dispositifs tels que le Pinel). Il concerne la déduction d’une partie du montant des travaux de rénovation engagés sur des immeubles anciens. Ceux-ci doivent être éligible au dispositif (situé généralement dans un secteur « sauvegardé » de centre-ville). L’opération doit-être assortie d’un engagement effectif de mise en location nue pour une durée de 9 ans (dans l’année qui suit l’achèvement des travaux). Ce dispositif fiscal immobilier incitatif, correspond à une volonté d’augmenter l’offre locative mais également de préserver le patrimoine des centres historiques.

Quelles sont les opérations éligibles au dispositif Malraux ?

La loi Malraux dont est issue le dispositif concerne la réhabilitation des immeubles anciens situés dans dans les Secteurs Sauvegardés ou dans les Zones de Protection du patrimoine Architectural Urbain et Paysager. La création de ces zones dès les années soixante intervient pour protéger certains quartiers dès lors que «ceux-ci présentent un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d'un ensemble d'immeubles»
Les dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt Malraux sont les travaux de réhabilitation de l’immeuble permettant de maintenir ou de remettre l’immeuble en bon état (gros œuvre, électricité, plomberie, chauffage, réorganisation des appartements…).

Il existe par ailleurs certaines conditions relatives aux travaux réalisés :

• Conservation du volume bâti existant de l'immeuble et conformité au plan de sauvegarde et de mise en valeur,
• Réalisation des travaux dans le volume bâti existant de l’immeuble (augmentation de la surface habitable mais pas d’augmentation du volume bâti ni des contours du bâtiment),
• Supervision nécessaire par un Architecte de Bâtiments de France et obtention préalable d’une autorisation préfectorale.

Depuis 2009 sont exclus certains postes par nature très onéreux que sont les travaux de démolition, de reconstruction ou d'extension. Par ailleurs le prix d’acquisition du foncier n’est pas éligible au dispositif.

Les modalités de déduction fiscale du « Malraux »

La loi Malraux permet de bénéficier d’une réduction d'impôt (contre précédemment une réduction du revenu imposable) sur des travaux de rénovation d’un immeuble ancien éligible. La déduction d’impôt est calculée sur le montant des travaux de réhabilitation engagés. Les taux de déduction dépendent de la localisation :

• 22 % si l’immeuble se trouve dans un Site Patrimonial Remarquable avec Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine (PVAP),
• 30 % pour un Site Patrimonial Remarquable avec un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) approuvé, un Quartier Ancien Dégradé un quartier conventionné "Nouveau programme national de renouvellement urbain" (NPNRU).

Les dépenses prises en compte pour la réduction Loi Malraux doivent être finalisés dans un certain délai. Jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit à compter de la date de délivrance du permis de construire (ou de l’expiration du délai d'opposition à la déclaration préalable) Ce délai peut être prorogée en cas d’interruption des travaux pour cas de force majeurs.

L’assiette des travaux est le montant net d’éventuelles aides ou subventions au titre des travaux.

Par ailleurs le montant maximum de travaux déductibles par le contribuable est de 100 000 euros/an sur 4 ans soit d’un montant global de 400 000 euros (soit un avantage fiscal global maximum de 120 000 euros). Les montants dépassant le plafond annuel peuvent-être imputés sur l’année suivante.

Par exemple avec une déduction à 30%:

• 100 000 euros engagés sur 1 an : 30 000 euros de déduction,
• 150 000 euros engagés sur 1 an: imputation sur 2 ans pour une montant global de 45 000 euros.

Par ailleurs le dispositif Malraux est:

• Eligible à un investissement via une SCPI,
• Compatible avec par ailleurs un « déficit foncier » issu par exemple de frais d’acquisition du foncier,
• Non soumis au plafond de l’enveloppe globale des réductions fiscales de 10 000 euros par an.

Les avantages de l’investissement Malraux

L’investissement Malraux fait partie des divers dispositifs de défiscalisation en faveur du logement mais il est particulièrement intéressant à plusieurs points de vue :

• Un montant absolu important de l’avantage fiscal (120 000 euros de déduction pour travaux) sur une durée assez courte de 4 ans,
• Un dispositif porte sur des lieux plutôt haut de gamme et de caractère situés généralement dans des centres villes (le quartier du Marais à Paris a été un des premiers bénéficiaires),
• Il n’y a pas de condition de ressource pour les locataires ce qui permet d’accéder à un large éventail de locataires potentiels,
• Il permet d’acquérir un bien rénové. Cependant la nécessité de réaliser des travaux va décaler les revenus locatifs (et il ne faut pas oublier que la quote-part de travaux prise en charge est de 30% maximum. Il ne faut pas surpayer le foncier par ailleurs et les travaux doivent apporter une véritable plus-value)
• L’avantage fiscal n’entre pas dans le plafond annuel de 10 000 euros. Il est donc compatible avec l’utilisation simultanée d’autre dispositifs de défiscalisation.

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