L'immobilier a offert dans son ensemble des performances assez exceptionnelles aux investisseurs ces dernières années. Dans ce domaine, la notion de financement est primordiale étant donné les montants nécessaires en jeu.
L'amélioration des conditions d’emprunt, avec des durées allongées et des taux historiquement bas, a contribué à maintenir le pouvoir d'achat immobilier des ménages, tout en alimentant la hausse des prix… Mais l’année 2022 ne pourrait-elle pas marquer un tournant ? La mise en œuvre de recommandations plus restrictives pour les banques (via les règles du HSCF - Haut Conseil de Stabilité Financière), un retour historique de l'inflation pourraient-ils mettre un terme à l'environnement de taux bas que l'on a connu ces dernières années ? L'occasion de faire en point sur le niveau des taux des emprunts immobiliers en 2022, ceux-ci semblant avoir déjà commencé leur remontée.
Selon “Freddy Mac” – FHLMC, un des principaux acteurs des prêts hypothécaires aux États-Unis – le taux fixe des mortgages à 30 ans est désormais de 4,67% (soit une hausse de +1,5% depuis le début de l’année 2022).
En France, dans une moindre mesure, la hausse des taux semble également avoir repris après que ces derniers avaient atteint des niveaux historiquement bas. Il faut dire que le taux de l'OAT (Obligation Assimilable du Trésor) à 10 ans — qui impacte les conditions de financement des banques — ont récemment fortement augmenté pour se situer au-delà de 1%.
Même si les banques ont souvent tendance à considérer le prêt immobilier comme un produit d’appel et de fidélisation des clients, elles ne peuvent pas non plus financer à perte…
Selon les données de l’Observatoire du Crédit Logement les taux en février 2022 avait commencé une légère remontée avec des taux moyens de 1,09%/an pour une durée moyenne de 239 mois (249 mois pour l’accession dans l’ancien, et 260 pour l’accession dans le neuf).
Taux de crédit immobiliers aux particuliers (en%)
Il semblerait bien que décembre 2021 ait marqué un point bas concernant les taux de crédit immobilier.
Pour être plus juste, il faudra aussi, au-delà du taux d'intérêt, vérifier le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui exprime le coût total de l'emprunt pour l'opération en intégrant les frais annexes (assurance, frais divers...).
Tout d'abord, le taux de crédit immobilier dépend de plusieurs facteurs. On a tendance à considérer les taux de crédit ici présentés comme ceux relatifs à l’achat d'un logement au titre d'accession à la propriété.
Les taux de crédit immobilier vont dépendre de plusieurs éléments :
À noter que l’organisme de tutelle des banques, le HSCF a entériné le caractère contraignant de ses recommandations aux banques pour l’octroi de crédits immobiliers à compter du 1er janvier 2022. Ces règles du HSCF visent à instaurer un taux d'endettement maximum pour les emprunteurs.
Par ailleurs, l’État fixe un « taux d’usure » c’est-à-dire le taux maximum auquel une banque est autorisée à prêter aux particuliers (actuellement de 2,40 % à 2,43 % pour les prêts à taux fixe compris entre 10 et 20 ans).
Paradoxalement, ce type de plafond peut exclure du marché les moins bons profils en ayant en caractère dissuasif pour les banques.
Les investissements de type locatif (souvent financés sans apport) ou réalisés via des SCI vont obéir à des critères propres avec des taux souvent un peu plus élevés.
Si l’on en croit l’Observatoire du Crédit, les taux pour les différents profils et durées restent encore historiquement bas, même si l’évolution des taux ces derniers mois n’est pas uniforme. À noter que les membres du groupe du 4ᵉ quartile (le moins favorable) ont connu une hausse moins importante.
Cependant, les bons dossiers (profil, hauts revenus...) disposeront de la meilleure capacité d'emprunt et souvent du meilleur taux (contrat à garanties équivalentes).
Dans le cadre d’un projet immobilier, un apport en capital conséquent pour financer l'opération (ce qui permet également de réduire les mensualités futures) permet souvent d'obtenir un meilleur taux en diminuant le risque pour la banque.
Il est à noter qu'à l'heure actuelle, ces taux moyens restent encore significativement inférieurs à l’inflation (l’indice des prix harmonisé de l’Insee IPCH) s’établissant à 2,55 %.
On reste donc dans un environnement particulièrement favorable pour les emprunteurs avec des taux réels négatifs (c’est-à-dire en dessous du niveau de l’inflation).
L’année 2021 aura sans doute été historique en termes d’encours d’octroi, mais également de niveau de taux (au plus bas historique) et de durées… L’année 2022 semble cependant s’inscrire dans une nouvelle donne :
durée des crédits immobiliers aux particuliers (en mois)
Il est difficile d’apporter une réponse dans l’absolu. Par ailleurs, au-delà des banques, les taux peuvent varier en fonction de régions, des établissements et des politiques commerciales propres à chaque entité. Faire appel à un courtier, qu'il soit en ligne (Empruntis, Meilleurtaux, ACE...) ou non, peut permettre d’optimiser le taux.
Cependant, le courtier peut avoir par ailleurs un coût qu’il faudra amortir.
De plus, si le courtier aura pour objectif de présenter l’établissement le plus adapté au profil de l'emprunteur, il sera également limité au cercle de ses partenaires. Ces derniers peuvent éventuellement ne pas présenter les meilleures offres du marché pour le cas particulier.
Au-delà d’une approche banque par banque, les courtiers et comparateurs « online » (tels que Meilleurtaux ou Empruntis par exemple) permettent d’effectuer facilement des comparatifs entre les différentes offres des banques.
Par ailleurs, en fonction de leur appétence pour le « crédit immobilier », de leur recherche active de clients, du profil particulier de l’emprunteur (primo-accédant, investisseur, expatrié…), les banques seront plus ou moins réceptives et susceptibles de présenter une bonne offre en fonction de l’adéquation avec la cible de clientèle qu'elles visent.
Le crédit immobilier est parfois considéré comme un produit d'appel permettant d’établir une relation à long-terme (domiciliation des revenus et des investissements...) en vue de monétiser d’autres offres complémentaires (assurances, cartes de paiement, services et produits d’investissement, gestion de patrimoine…).
Même si le mouvement n’en est qu’à un frémissement, il semble a priori évident que les taux ont commencé un mouvement de remontée après une longue période de baisse historique, comme nous l’avons vu précédemment.
Le retour de l’inflation, qui est à des niveaux peu observés depuis des décennies, favorise cette remontée. Reste à connaître l’ampleur du mouvement et son caractère conjoncturel ou structurel.
Les politiques des banques centrales semblent a priori s’orienter vers un cycle de plusieurs hausses des taux pour contenir l’inflation. Le mouvement dépendra aussi de la perception du risque du marché immobilier par les banques.
Actuellement, les taux immobiliers pour l’accession à la propriété se situent autour de 1% par an (hors assurance) avec des variations en fonction de la qualité de l’emprunteur (profil, apport personnel...) et de la durée du prêt.
Publication originale de le 15 April 2022 mise à jour le 20 July 2022
Investissements immobilier et PME
