« Quand le bâtiment va tout va », dit le proverbe : malgré la Covid-19, l’année 2021 s’est traduit pour le secteur immobilier par des ventes record. Est-ce la raison pour laquelle les mesures concernant le secteur du logement n’ont émergé que récemment dans les programmes des différents candidats ?
Même si d’autres point tels que le pouvoir d’achat ou la sécurité sont au premier rang des préoccupations des Français, il ne faut pas oublier le fait que le logement représente une dépense contrainte et constitue souvent la principale dépense de bon nombre de ménages.
De plus, le sujet logement est au croisement de plusieurs problématiques : évolution du marché et déséquilibre structurel de l’offre et de la demande immobilière, problématique d’égalité sociale, qualité de vie et de l’aménagement du territoire, retour de l’inflation et hausse des matières premières, ainsi que la problématique énergétique. Autant de thèmes qui sont liés au secteur du logement.
Retour sur les principales mesures envisagées par les candidats à la présidentielle.
Si l’inflation ne prend que peu en compte les dépenses de logement (l’Insee à tendance à considérer qu’acheter un logement est avant tout un investissement), les dépenses consacrées au logement représentent en moyenne largement 20% du budget des ménages, voire jusqu’à 40% dans certains cas selon la Fondation Abbé Pierre, pour qui le « mal logement » touche toujours un grand nombre de foyers.
Selon un récent sondage d’OpinionWay-Kea & Partners pour « Les Échos », le logement n’arrivait cependant qu’en douzième position des préoccupations des Français (après bien sûr le pouvoir d’achat, mais également l'immigration, la sécurité, la protection sociale).
Pourtant, selon une étude présentée en mars 2022 par la Fédération des promoteurs immobiliers de France (FPI)/Elabe, un Français sur deux (47%) estimait que la question du logement n'était pas suffisamment présente dans le débat public. Cette proportion montait à 60% chez les locataires.
Certes, le poids de l’immobilier n’est pas le même partout : Paris, avec des valorisations moyennes supérieures à 10 000e/ m2, n’est pas la France.
En effet, un achat sur huit se fait à moins de 1600 euros/2, un sur deux en dessous de 2500 euros/2 et 2 sur 3 à moins de 3000 euros/m2.
Cela malgré la hausse générale qui s’est confirmée en 2021, avec un prix moyen atteint en France de 2993 euros/m2 selon Meilleurs Agents et un niveau record de l’indice des prix immobiliers (IPI) des zones rurales qui a retrouvé son niveau de 2008.
La flambée des coûts de l’énergie et de l’essence semble par ailleurs à nouveau rebattre les cartes pour les zones périurbaines mal desservies par les transports qui avaient été récemment propulsées par la crise sanitaire et l’essor du télétravail.
Dans une France où 60% des ménages sont propriétaires, le logement s’est souvent immiscé au cœur du débat, que ce soit via Nicolas Sarkozy qui voulait « une France de propriétaires » ou Emmanuel Macron qui a voulu taxer « la rente immobilière » via l’instauration de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).
Le rapport récent de la Fondation Abbé Pierre a remis la thématique du logement dans le débat de la présidentielle, mais surtout sur l’angle du « mal logement » et de son impact social.
De fait, depuis déjà plusieurs années, le logement et le secteur de la construction, ont été abordés dans le cadre législatif via la loi Alur ou la loi Climat et Résilience par exemple qui ont cherché à traiter en profondeur la question du logement et de la construction. Le rapport Rebsamen via la « Commission pour la relance durable de la construction de logements » a par exemple ouvert des pistes dans ce sens.
Des « thinks tank » tels que récemment celui du libéral Robin Rivaton via son rapport « Le logement, la bombe sociale à venir » ou régulièrement l’Institut Montaigne « Logement : Rebâtir nos ambitions » ou via un bilan du quinquennat d'Emmanuel Macron en matière de logement se sont également inscrits dans le débat.
De même, dans un contexte de hausse des matières premières et de pénurie (lié à la Covid-19 et à la guerre en Ukraine), l’association des acteurs de l’immobilier Build Europe a émis plusieurs propositions pour un logement abordable dans un contexte où le prix moyen des logements aurait augmenté de 9,6% en Europe en 2021.
L’année 2022, au-delà des présidentielles, s'annonce par ailleurs en France comme une année assez structurante pour le secteur immobilier. Ceci avec l’entrée en vigueur du nouveau DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), la loi RE2020 sur les normes environnementales dans la construction – et la contrainte à terme que cela peut faire peser sur les bailleurs dans le cadre de la lutte contre les passoires thermiques – ainsi que la lutte contre « l'artificialisation des sols », ainsi qu'un plus grand encadrement des prêts immobiliers par les banques.
Le logement est un maillon important de l’économie, qui concerne tout le monde, et qui impacte plusieurs aspects de la vie quotidienne des Français :
Les candidats ont chacun livré des éléments sur leurs politiques en matière de logement. Les mesures clés ont fait l’objet d’une évaluation en termes de coûts par l’Institut Montaigne avec le journal les Échos.
Certaines propositions ont par ailleurs été testées auprès de Français - avec le nom des candidats anonymisés - via un sondage par le site PAP sur les propositions pour le logement des candidats à la Présidentielle.
Il montrait que la politique du « quoi qu’il en coûte » en matière de logement suscitait plutôt l’adhésion des Français.
Dans les faits, les propositions diffèrent selon l’orientation des candidats.
On remarque cependant certains points communs tels que favoriser les rapports propriétaires/locataire via des systèmes de garantie, relancer la construction de logements et la rénovation énergétique...
Publication originale de le 30 March 2022 mise à jour le 20 July 2022
Investissements immobilier et PME
