Investir en nue-propriété consiste à renoncer pour une période temporaire au produit de l’actif acquis (dividendes, loyers, usage…) qui est conservé par le vendeur. Il s’agit donc d’un investissement réalisé dans le cadre d’une opération de démembrement.
Quel est l’avantage de ce type de formule ? Focus sur la nue-propriété, ses principales modalités et avantages.
Le principe par du fait que le droit de propriété peut être divisé, ou « démembré » en plusieurs « sous-droits » :
Ainsi, des actifs – par exemple des biens immobiliers ou des parts de société – peuvent faire l’objet d’opérations de démembrement, c'est-à-dire que par exemple la nue-propriété et l’usufruit (usus et fructus) seront détenus par des mains différentes.
Il dispose du droit d’utiliser et de jouir du bien. Il peut l’occuper ou le mettre en location, mais il ne peut aliéner le bien (démolition, changement de destination et d'usage du lieu, travaux entraînant des modifications de la structure...). Il a par ailleurs la charge de l’entretien courant.
Il reste symboliquement propriétaire du bien. Il garde à sa charge la réalisation des gros travaux.
Prenons l’exemple d’un bien immobilier. Dans le cadre d’une pleine propriété, le propriétaire peut soit l’occuper, soit le mettre en location.
S’il décide de céder l’usufruit, il ne conserve que le droit de disposer de la chose (principalement d’effectuer des actes juridiques tels que le transfert en tant que propriétaire) mais renoncer aux autres éléments, c'est-à-dire la possibilité d’occuper le bien ou bien d’en tirer un quelconque loyer ou revenu.
À l’issue d’une période définie (10 ou 20 ans par exemple) ou bien au décès de l’usufruitier, la pleine propriété reviendra de droit au nu-propriétaire.
Si l’on considère que la valeur de la pleine propriété correspond à 100% du prix de marché de ce bien, alors les valeurs usufruit et de la nue-propriété correspondent à une fraction de ce montant. Plus précisément fonction de la durée de l’usufruit, que ce soit un nombre d’années contractuel ou bien une espérance-de-vie résiduelle de la partie qui cède la nue-propriété.
Le démembrement peut être fait dans le cadre d’une simple transaction ou dans le cadre d’une donation. Par exemple, en faisant une donation de la nue-propriété à ses descendants tout en conservant l’usufruit. On peut transmettre avec une base de droits à payer réduite et continuer de profiter du bien jusqu’à son décès sans que les héritiers aient de supplément à payer au moment de la succession.
Pour déterminer la valeur de transfert, on peut effectuer un calcul économique (lié au rendement attendu de l’exploitation temporaire de l’usufruit) ou utiliser le barème fiscal https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/bareme-fiscal-usufruit
Ainsi que prévu par l’article 669 du code général des impôts, l'utilisation du barème fiscal est obligatoire pour le calcul des droits dans le cadre de donation.
« I. – Pour la liquidation des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière, la valeur de la nue-propriété et de l'usufruit est déterminée par une quotité de la valeur de la propriété entière, conformément au barème ci-après :
Pour déterminer la valeur de la nue-propriété, il n'est tenu compte que des usufruits ouverts au jour de la mutation de cette nue-propriété.
II. – L'usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l'usufruit, sans fraction et sans égard à l'âge de l'usufruitier. »
Ce barème fiscal va être également utilisé par les notaires pour déterminer la valeur d’un viager.
L’achat en nue-propriété permet d’investir dans un bien pour une fraction du prix du bien. La contrepartie est cependant que l’on renonce pour une certaine période à tout revenu sur le bien en question. De ce fait, un financement bancaire pour faire jouer l’effet de levier sera a priori moins évident, sauf par la mise en place de garanties spécifiques, en l’absence de revenus locatifs...
Néanmoins, l’investissement en nue-propriété présente des avantages fiscaux et pratiques. Si l’on écarte le cas où l’on bénéficie d’une donation, investir en nue-propriété présente des avantages :
Cela présente plusieurs avantages:
Dans la pratique, l’utilisation du démembrement et de l’usufruit a de nombreuses applications ;
Depuis la loi SRU notamment, de nombreuses communes sont censées développer un certain pourcentage de logements sociaux. Cela pose des problèmes d’équilibre économique pour les promoteurs qui se trouvent souvent contraint de consacrer une partie de leur stock au logement social. Le démembrement a permis de développer une offre d’investissement auprès de particuliers fortunés : une partie des logements construits et destinés au logement social sont commercialisés avec une légère décote et par ailleurs les investisseurs acquièrent uniquement la nue-propriété. L’usufruit est cédé temporairement à l‘Office des HLM – 7 à 15 ans généralement - pour y loger des locataires. À l’issue de la période, l’investisseur récupère la pleine propriété du bien.
En France environ 70% des seniors de plus de 70 ans seraient propriétaires de leur résidence principales. Pour maintenir leur train de vie à la retraite, et conserver l’usage de leur logement, la solution de viager avec démembrement de l’usufruit peut être utile socialement et financièrement.
Il permet à des propriétaires âgés de conserver leur logement de leur vivant et de disposer d’une somme d’argent et de revenus complémentaire tout à long de leur vie sans avoir à céder leur bien.
Par ailleurs, l’occupant va avoir tendance prendre davantage soin du logement qu’un locataire classique et il n’y a pas de risque d’impayé de loyer pour le nu-propriétaire.
L’immobilier peut être fortement taxé en France : IRPP sur les revenus fonciers, frais de notaires élevés à l’achat, taxes foncières, CSG-CRDS plus-value immobilière – sauf résidence principale – avec désormais des délais importants pour une exonération totale (30 ans), IFI. Par ailleurs, le droit est très protecteur des locataires (y compris en cas d’impayés).
L’investissement en nue-propriété présente un intérêt fiscal évident (absence de revenu foncier) surtout pour les tranches de revenus supérieures avec un taux marginal élevé. Par ailleurs, sur une assiette imposable réduite (plus-value, IFI lié a priori à l’usufruit) ; il n’y a pas de frais opérationnels, ni de risques d’impayés et les travaux d’entretien sont à la charge de l’usufruitier.
Certaines SCPI proposent d’investir dans ce type d’actifs. Certaines sociétés de gestion proposent des placements hybrides : nue-propriété, résidence de tourisme saisonnière permettant de combiner plusieurs dispositifs fiscaux.
L’inconvénient éventuel est l’état réel du bien à l’issue de la période d’usufruit et la difficulté pour user de l’effet de levier bancaire du fait de l’absence de loyer perçus.
Il ne s’agit pas d’investissement à proprement parler, mais le démembrement de société peut permettre d’organiser la transmission de patrimoine dans des conditions optimisées : donation de la nue-propriété aux héritiers qui récupèreront la pleine propriété en franchise d’impôt au décès du donateur.
En tant que nu-propriétaire, le premier droit semble être celui de récupérer la pleine propriété à l’issue de la période d’usufruit. Cependant, il ne peut vendre le bien sans l’accord de l’usufruitier (il peut cependant céder sa nue-propriété).
Le nu-propriétaire ne doit pas violer les droits de l’usufruitier en entravant la bonne jouissance du bien. Il ne peut effectuer des modifications qui touchent à la substance du bien. Il doit par ailleurs prendre en charge et procéder aux grosses réparations (par exemple toiture, ravalement de l’immeuble) saufs des travaux d’amélioration ou bien de réparations rendus nécessaires du fait d’une négligence de la part de l’usufruitier. Par ailleurs, le nu-propriétaire doit souscrire une assurance de propriétaire non occupant au titre du logement (comme le ferait un bailleur classique).
En cas d’abus et de carence de l’usufruitier (dégradation, défaut d’entretien) le nu-propriétaire peut intenter une action au près d’un juge pour demander la cessation de l’usufruit.
Publication originale de le 30 March 2023 mise à jour le 27 February 2024
Investissements immobilier et PME
