L'immobilier est l'une des thématiques d'investissement préférée des Français, il est considéré comme une valeur sûre que ce soit pour la résidence principale ou au titre d'un investissement locatif. Par ailleurs à l'ère du digital et de la mondialisation, il il est devenu beaucoup plus facile d'acquérir -et de gérer - un bien à l'étranger. Cela peut présenter des avantages : par exemple profiter de conditions de marché localement particulièrement favorables, diversifier sur de nouvelles zones géographiques, optimiser sa fiscalité... Cela peut-être l'occasion d'épargner en liant l'utile à l'agréable en acquérant un lieu de villégiature également source de revenus locatifs. Pour les expats il peut s'agir à l'inverse de préparer son retour. Attention cependant aux spécificités fiscales et légale, à l'accès au financement qu'il convient d'intégrer à sa démarche.
Investir à l'étranger - ou du moins hors de son pays de résidence - peut répondre des objectifs divers: effectuer un investissement locatif, acquérir une résidence secondaire, anticiper une retraite à l'étranger ou les études de ses enfants (ou à l'inverse un retour en France après une expatriation). Il peut s'agir par ailleurs d'un investissement purement "plaisir" ou d'une approche plus financière, voire spéculative.
La digitalisation de l'économie et la création de la zone euro élargie -avec une union monétaire - ont facilité et démocratisé les possibilités d'achat à l'étranger et la gestion quotidienne de telles opérations. Avec l'aide éventuelle d'un intermédiaire local, il est désormais relativement facile de communiquer et de gérer à distance un bien, y compris en location saisonnière à partir d'application web.
Cependant pour cadre les chose, les question à se poser seront notamment :
Pour un aspect "plaisir", il faudra se poser les mêmes questions que pour une résidence secondaire classique : combien de jour par an vais-je occuper le bien ? Quels sont les frais d'entretien et les frais fixes associés (taxes., frais financier..), puis-je espérer éventuellement tirer un revenu complémentaire pour amortir les coûts?
Pour une approche plus financière, via un investissement locatif :
La prise en compte de ces différents éléments permettra d'évaluer "sur le papier", la rentabilité (ou le coût) d'un tel investissement.
Acheter un appartement au Portugal pour ses vieux jours, une villa en bord de mer en Italie pour l'été ou en Autriche pour aller skier, un studio en Angleterre pour les études de ses enfants, ou un bien locatif en Allemagne: ces différentes options correspondent à des approches bien différentes.
L'optique, l'implication et les exigences financières ne seront sans doute pas les mêmes dans ces différents scénarios.
De même, acheter un bien à Paris pour un expat en vue d'un retour peut être une bonne idée (d'ailleurs une majorité d'expatriés conservent des liens forts avec la France en terme patrimonial), mais des coûts associés (charges de copropriété, taxe foncière, IFI éventuel) peuvent être décourageants au regard du rendement locatif généré, de la fiscalité et des niveaux de prix...
Parfois il peut-être intéressant de miser sur des micros-marchés par exemple le logement étudiant pour des élève Erasmus. Profiter ainsi d'un déséquilibre offre/demande, peut offrir des opportunités, les candidats locataires préférant par ailleurs parfois louer à un compatriote pour des questions pratiques... Certaines fenêtres d'opportunités peuvent se présenter : bien à 1€ en Italie et au Japon sous condition de résidence et de rénovation lourdes en contrepartie... Attention à certaines offres telles que les résidences locatives gérées dans des destinations très touristique (parfois en schéma de timeshare) comme en Thaïlande ou à l'Ile Maurice par exemple,, qui en apparaissant attrayantes peuvent se révéler problématiques à distance en cas de défaut ou de carence du gestionnaire.
Tout simplement au delà de la "hype" du moment (pour reprendre l'exemple du Portugal), un pays peut apparaître attractif du fait d'un développement économique important, d'une démographie favorable, d'un marché de l'immobilier en pleine expansion encore faiblement valorisé (taux de capitalisation élevé, ratio prix sur nombre d'années de revenu local, prix absolu du m2) et parfois d'une fiscalité particulièrement intéressante.
De même - hors zone euro - un taux de change momentanément particulièrement favorable peut offrir une fenêtre d'opportunité pour un investissement. Un argument cependant à double tranchant (risque de dépréciation de l'actif exprimé en euros en cas de dévaluation)
Dans tout les cas il ne faudra pas sous estimer les coûts annexes (rénovations régulière, nécessité de faire appel éventuellement à des agents spécialisés pour la recherche de locataire et la gestion du bien au quotidien...)
Le droit immobilier local est un point important qui doit permettre de sécuriser la transaction:
Concernant les impôts, outre les taxes locales éventuelles (droits de mutation, taxe foncière ou autres) la question de la fiscalité est importante et a priori d'autant plus complexe étant donné l'aspect international. Dans le meilleurs des cas, il existera des conventions fiscales (il s'agit d'un document officiel sous la forme de traités bilatéraux entre Etats, permettant de régler la fiscalité pour les opérations transnationales) qui permettront d'éviter notamment les cas éventuels de double imposition:
Les conventions fiscales outre la reconnaissance du lieu d'imposition (dans quel Etat la fiscalité s'applique-t-elle ?) visent en théorie à éviter ou limiter les cas de double imposition. Il existe plusieurs cas principaux:
En l'absence de convention fiscale, des retenus à la source parfois rédhibitoires peuvent s'appliquer. Dans certains pays il peut être également problématique de rapatrier les capitaux.
Dans tous les cas, les obligations déclaratives peuvent se révéler contraignante et nécessiter l'aide d'un expert.
Outre les frais courant (agence, entretien...) et les aspect pratiques, la réglementation, la fiscalité et le financement seront trois points d'attention particulièrement importants.
Outre les points clés tels que la possibilité réelle d'accéder ou non à la propriété, bien intégrer et comprendre les lois et règles locales et leur possible évolution est un point important:
Certains pays, sans être des paradis fiscaux, sont réputés pour avoir une fiscalité immobilière favorable, tels que l'Allemagne, avec une imposition locale et des règles permettant aux non-résidents propriétaires de fortement limiter leur imposition (systèmes d'amortissement...).
Outre la fiscalité sur les revenus il faut également prendre en compte la fiscalité locale (taxe foncière) ou droit de mutation à l'achat (cela peut par exemple atteindre 12,5% du prix à l'achat en Belgique).
Par ailleurs une convention fiscale favorable peut-être amenée à évoluer : ainsi l'ancienne convention fiscale franco-chinoise en vigueur depuis des décennies prévoyait une imposition locale des plus-value dans le lieu de détention du bien (c'est-à-dire une imposition alors de 5,5% sur une plus-value réalisée en Chine). Il y a quelques année suite à une nouvelle convention fiscale, l'imposition a été déplacée en France pour les résidents français(alors que le système d'abattement et le délais d''exonération totale avait été par ailleurs allongé de 15 à 30 ans): à la clé désormais une imposition de l'assiette imposable au taux de 19% + 17,2% de prélèvements sociaux plus une surtaxe de 6% suivant le montant de la plus-value...
De même par exemple,le régime favorable des plus-values en Allemagne a récemment été considérablement réduit. Les résidents belges doivent désormais payer une taxe sur leurs biens détenus à l'étranger. De même un non-résident expat européen louant son bien en France est certes désormais exonéré de CSG-CRDS sur ses revenus locatifs français - jurisprudence Ruyter - mais il est désormais redevable - outre un éventuel IFI - d'un taux d'imposition minimal de 20% et d'une "taxe de solidarité" de 7,5% sur ses revenus fonciers.. Enfin les nouvelles règles sur le statut de LMP ou LMNP ont supprimé la condition d'enregistrement au RCS pour le statut de LMP (Loueur Meuble Professionnel) : exposant potentiellement les expatriés ayant des revenus locatif locaux représentant la majorité de leurs revenus de source français, à basculer automatiquement dans le statut LMP.
Autant de situations et d'évolutions potentielles qui poussent à prendre les éléments fiscaux comme un critère parmi d'autres, mais avec beaucoup de recul avant de décider d'investir.
En achetant un bien immobilier à l'étranger (ou du moins hors de son pays de résidence) on s'expose à une problématique de financement spécifique. Celui-ci pourra intervenir dans les conditions suivantes, avec au choix :
Souvent, le taux proposé par les banques aux étrangers sera moins favorable que pour un achat classique, et l'apport personnel requis plus important. Ces deux point cumulés peuvent impacter négativement l'équilibre ou du moins l'intérêt du projet.
Hors zone euro la question du taux de change sera également importante. Le Liban vient par exemple de dévaluer sa monnaie de 90% : autant dire qu'un investisseur qui aurait emprunté en euros pour financer le bien se trouverait dans une situation préoccupante (même si dans le même temps la contrepartie peut avoir été une forte inflation locale). Certes un taux de change jugé favorable (€/$ selon le cas par exemple) peut motiver certains acheteurs, mais c'est un argument à double tranchant. Enfin attention au déséquilibre potentiel issu de revenu perçus dans une monnaie locale et d'annuités d'emprunt dans une monnaie différente.
Enfin, contrairement à la France où les prêts accordés sont quasiment toujours à taux fixe, la pratique de taux révisables ou variable est courante dans certains pays (Espagne, Royaume-Uni...). La crise des subprime aux Etats-Unis a montré la problématique que pouvait pose des systèmes de taux variable et d'emprunt hypothécaires fondés sur la valeur estimée des biens et non sur les revenus des emprunteurs.
Le cocktail taux d'intérêt variable/taux de change - pour les cas hors Union européenne - peut s'avérer d'autant plu douloureux en cas d'évolution défavorable.
Acheter à l'étranger est devenu sans doute un rêve plus accessible avec des facilités d'accès et de gestion qui n'existaient pas auparavant.
Investir dans l'immobilier à l'étranger peut, quelles que soient les raisons du projet, permettre de profiter d'opportunités complémentaires, de diversifier ses investissements, de profiter à long-terme de conjonctures et de perspectives parfois particulièrement attractives. Parfois sur un marché de l'immobilier en partie décorrélée de la situation en France. Il convient cependant d'être encore plus vigilent que pour un investissement en France concernant les aspects pratiques et logistiques, réglementaires, fiscaux et financiers.
Dans une optique purement financière il est également possible de miser sur un marché de l'immobilier à l'étrange via la pierre-papier ( SCPI internationales) dirigées par société de gestion adhoc, pour profiter éventuellement d'une fiscalité locale avantageuse tout en limitant les coûts annexes.
Investir a l'étranger peut offrir de bonnes affaires et de bonnes opportunités. Cela expose cependant par nature à des risques supplémentaires. Même si on ne peut pas prévoir chaque scénario possible, la crise de la Covid-19 et les évolutions géopolitiques récentes sont malheureusement là pour nous le rappeler.
Publication originale de le 03 February 2023 mise à jour le 02 February 2024
Investissements immobilier et PME
