C’est bien connu, « la valeur n’attend pas le nombre des années ». Dans le domaine de l’investissement, il n’y a pas d’âge pour commencer. La limite étant cependant la capacité d’épargne. A chaque période correspondent sans doute des contrainte propres (charges, situation professionnelle et familiale…). Mais avoir du temps devant soi permet d’adopter une optique de long-terme. Surtout à l’heure où le sort des régimes de retraite par répartition semble compromis…
La première question que l’on va sans doute se poser est devenir ou non propriétaire ? Acheter sa résidence principale permet en effet « d’économiser ». Les dépenses liées à l’immobilier constituent un des postes principaux du budget. Selon l’INSEE, la part des dépenses contraintes est passée en moyenne à 30% du revenu des ménages. Ce pourcentage était de 12% après-guerre. Ces dernières sont constituées pour plus de moitié par des dépenses liées à l’immobilier.
Tandis que l’immobilier bat des records en termes de prix, les acheteurs ne s’y trompent pas. L’âge moyen des primo-accédants est passé à 32 ans, contre 35 à 38 ans ces dernières années. Cette année, on note un montant inédit de plus d’un million de transactions.
Parmi les avantages et inconvénients. Le potentiel d’appréciation du marché, le taux d’effort (service de la dette/revenu), les conditions de financement et l’horizon de temps seront des éléments clés à prendre en compte.
Financièrement, on peut par exemple comparer le scénario d’une personne disposant d’un patrimoine (par simplification 100ke) avec un arbitrage sur 20 ans. Plusieurs possibilités : placer en assurance-vie capitalisée et louer, où acheter une résidence principale avec un apport, un crédit et le solde éventuel en assurance-vie.
Afin de rendre les scénarios comparables et cohérents, l’apport et le crédit sont ici calibrés de façon à ce que sur la période le taux d’effort soit équivalent. La somme des loyers est ainsi égale aux annuitées de remboursement augmenté des frais de propriété.. Dans le schéma ci-dessous, les hypothèses suivantes sont envisagées : emprunt 20 ans à 1,5%, rendement assurance-vie : 2%, taux de loyer 3% (indexation bail :3%), hausse annuelle de l’immobilier : 2%, frais de transaction à l’achat : 10%, frais annuel d’entretien 1%.
Dans ce scénario, l’immobilier est gagnant. Cependant, il faudrait prendre en compte les aspects fiscaux, et des aspects pratiques liés à la détention et l’évolution de l’actif immobilier. Le taux d’intérêt, l’évolution retenue du prix de l’immobilier peuvent faire varier significativement les équilibres. Dans tous les cas, le scénario sera également contraint par la capacité d’épargne. Cela doit rester cohérent avec un taux d’effort acceptable.
Pour épargner, il est préférable de se lier à des objectifs. En prenant en compte à la fois sa capacité d’épargne, fondée sur ses ressources et dépenses prévisionnelles, et des projets concrets. En tenant compte des événements de la vie, l’âge du premier mariage est de 31,4 ans pour les femmes, contre 23 ans en 1980, et 33 ans pour les hommes, contre 25,1 ans en 1980.
Le fait d’être jeune permet de disposer de plus de latitudes et d’un horizon de temps supérieur. Cela permet de placer dans des actifs à plus long-terme, qui statistiquement ont permis d’obtenir un rendement moyen supérieur sur longue période.
La simulation ci-dessous permet de rendre compte du capital amassé après 30 ans. Ceci est dans le cadre d’un versement régulier annuel de 5000 euros, en fonction d’un rendement capitalisé. Les 150ke placés deviendront 419ke à 6% et 904ke à 10%. Dans ce cas, les 50ke versés les 10 premières années représenterons 65% du patrimoine final !
Etant donné qu’il est très difficile d’avoir un timing optimal, épargner régulièrement est sans doute la meilleure façon de se constituer un patrimoine.
Investir sur le long-terme permet souvent d’optimiser la fiscalité que ce soit en direct ou via des véhicules spécialisés. Par ailleurs, le PER permet de bénéficier d’un avantage fiscal à l’entrée et de sortir désormais en capital à la retraite.
Les évolutions pourront faire qu’a posteriori certains choix se révéleront peu judicieux. Ainsi le PEL permettant de profiter de taux d’emprunt bonifiés est désormais plutôt inutile étant donné les niveaux de taux !
Outre la régularité, diversifier les supports, les maturités d’investissement, permettra de réduire le risque et d’optimiser la démarche. Le crowdlending qui fait partie de la nouvelle panoplie de l’épargnant peut à ce titre constituer une démarche complémentaire. En effet financer l’économie réelle via un rendement cible de 6% avec des remboursements réguliers permet d’effectuer périodiquement de nouveaux arbitrages.
Dans tous les cas, l’inaction n’est sans doute pas une option !
Publication originale de le 10 October 2019 mise à jour le 18 October 2021
Investissements immobilier et PME
