La vente avec faculté de rachat

Certaines personnes possédant des actifs et un patrimoine immobilier, peuvent se retrouver pour différentes raisons face à un besoin urgent de liquidités. Elles peuvent par ailleurs faire face à des contraintes (interdit bancaire, procédure collective, perte d’emploi…) rendant cette quête difficile. De l’autre côté des investisseurs « longs en cash », sont toujours en quête de placements rentables avec un couple risque rendement optimisé. La vente avec faculté de rachat (ou « vente à réméré ») est un mécanisme relativement peu connu qui permet de monétiser un actif immobilier – même en restant occupant - et de trouver rapidement une solution de liquidité tout en assurant un rendement attractif aux investisseurs contrepartie. Retour sur le mécanisme, les avantages et les risques du réméré.

Pourquoi faire appel à la vente avec faculté de rachat ?

Il peut arriver au cours de la vie que l’on soit face à un besoin – parfois urgent - de liquidités. Selon la situation et le timing cela sera plus ou moins aisé. Les principales solutions sont alors de céder le bien, de « lever » une nouvelle dette (refinancement hypothécaire). Cependant que l’on choisisse la cession ou le refinancement, cela peut être chronophage et l’on dépend par ailleurs de tiers (acheteurs, banques) alors que l’on est pressé par le temps et pas dans une situation idéale de négociation.

En effet, il peut s’avérer que l’accès aux liquidités soit rendu compliqué par une situation personnelle problématique (perte d’emploi, surendettement) barrant momentanément l’accès au crédit classique. Par ailleurs le désir de conserver ses actifs à terme (pour raisons sentimentales et personnelles) ou du fait d’un contexte général complexe et un manque de temps pour s’organiser peuvent rendre problématique le scénario d’une cession.

Les situations peuvent cependant varier : besoin lié à un contexte difficile : perte d’emploi, surendettement, défaut sur un crédit et risque de saisie, ou bien plus positif : besoin de fonds pour réaliser rapidement un projet mais timing serré pour s’organiser dans les temps et/ou accès au crédit traditionnel limité.

En théorie les solutions plus ou moins classiques pour obtenir des liquidités sont multiples :

• Contracter un nouveau crédit
• Céder un bien que l’on possède
• Refinancer le bien et restructurer la dette (crédit hypothécaire, restructuration)
• Céder un bien en viager
• Cependant dans la pratique ces solutions sont parfois impossibles à mettre en place, ou du moins dans le temps imparti :
• Je ne souhaite pas vendre un bien car je souhaite le conserver (valeur sentimentale) ou bien le montant n’est pas opportun
• J’ai besoin des fonds très rapidement et un processus (financement, cession) trop chronophage rendrait l’opération inutile
• Je suis dans une situation complexe, je suis déjà en défaut et je risque la saisie. Je suis interdit bancaire et je dois me donner tu temps pour remettre à plat ma situation, et l’accès au crédit bancaire classique m’est actuellement barré

Dans ce cas la vente avec faculté de rachat peut offrir une autre solution permettant de résoudre ma situation.

Comprendre ce qu’est la vente avec faculté de rachat. Quel est son principe ?

La vente à réméré est une opération immobilière (et non un nouveau crédit) qui permet d’obtenir rapidement des liquidités.

La vente à réméré consiste ainsi pour le vendeur du bien immobilier à en céder la propriété à un tiers contre une somme d’argent, moyennant une possibilité de le racheter sur une durée déterminée, allant de six mois à cinq ans maximum (articles 1659 et suivants du Code civil).

Il s’agit donc d’un processus relativement encadré qui permet d’éviter d’avoir à céder un bien de manière définitive, d’être contraint à une vente par adjudication, et d’obtenir immédiatement une somme d’argent conséquente sans avoir à souscrire un emprunt.

Le principe s’articule autour de plusieurs points :

• Le vendeur (qui a besoin du financement) cède la propriété du bien à un acheteur (l’investisseur). La cession à vocation à être temporaire car le vendeur conserve une faculté de rachat pour un prix convenu dans un délai maximum de 5 ans
• La cession se fait à un prix fortement décoté par rapport à la valeur vénale estimée du bien (qui peut aller généralement jusqu’à 40% de décote)
• Le prix de rachat (qui sera généralement égal au prix de vente ou légèrement supérieur), et le calendrier sont fixés contractuellement
• Le processus implique un notaire et généralement un intermédiaire spécialisé dans ce type de transactions
• Le vendeur devra verser jusqu’au dénouement du rachat une indemnité d’occupation. Cette indemnité peut-être relativement onéreuse (de 8% à 12% an des fonds perçus)
• Le vendeur devra s’acquitter in fine des frais engagés du fait de la transaction : frais d’intermédiation, frais de notaires et droits lors de la vente et lors du rachat (lorsque l’acheteur est un marchand de biens les droits peuvent être réduit). Il peut y avoir un impact fiscal (cession d’un bien avec impôt sur les plus-values)
• Le montant perçu va permettre au vendeur de réaliser rapidement son projet (solder une dette existante et restaurer sa « qualité de crédit », réaliser un investissement…)
• Si le vendeur omet de payer l’indemnité d’occupation il perdra la possibilité de rachat et définitivement la propriété du bien. Il deviendra par ailleurs occupant sans droit ni titre. De même s’il n’arrive pas à réunir les fonds pour réaliser le rachat dans les délais
• Le vendeur peut disposer par ailleurs de temps pour trouver un acheteur tiers aux conditions de marché pour le bien ce qui lui permettra de financer le rachat et d’empocher la différence
• Les modalités précises de l’opération s’apprécieront notamment au vu du contexte de la situation du vendeur, de la nature, de la localisation du bien, de sa liquidité et des montants en jeu

Quels sont les avantages et les risques du réméré pour le vendeur ?

Cette méthode présente de nombreux avantages pour le vendeur en quête de liquidité :

• Il offre l’avantage principal de la rapidité pour faire face à une situation urgente
• La cession qui intervient n’est a priori pas définitive et elle permet de gagner du temps pour s’organiser
• Le montant obtenu peut-être conséquent (60% de la valeur de marché du bien) et éviter une vente à la casse en catastrophe
• Le vendeur peut continuer à occuper le bien, il dispose de temps pour s’organiser y compris pour mettre le bien en vente de façon classique
• La vente à réméré peut-être la première étape d’une re mise à plat globale (honorer ses dettes et sortir du fichier des interdits bancaire) et dans l’idéal trouver le temps de rétablir sa situation financière
  
  Malgré tout cette solution, malgré son caractère rapide, transparent et encadré, est souvent une solution de dernier recours :
• Entre les droits et commissions à acquitter, les indemnités d’occupation de l’ordre de 10%/an des fonds perçus et des modalités de rachat qui peuvent impliquer un prix légèrement supérieur le coût de l’opération est loin d’être neutre
• Il existe toujours le risque de ne pas pouvoir acquitter l’indemnité ou d’honorer le rachat et de perdre la propriété du bien avec une forte décote. Cela est cependant un cas a priori assez rare

Quels sont les avantages et les risques de la vente avec faculté de rachat pour l’acheteur investisseur ?

Pour l’investisseur – que l’on soit un particulier un institutionnel – ce type d’investissement présente de nombreux avantage

• En théorie il s’agit d’une solution de placement à moyen terme plutôt bien rémunérée (de 8% à 12%/an).
• Tous les frais (commissions, frais de notaire, et droits) ont vocation à être supportés à terme par le vendeur
• La mise en œuvre peut être rapide et le cadre juridique est clair
• Le risque est apriori maîtrisé étant donné que si l’évaluation a été correctement réalisée, le bien faisant l’objet d’une possibilité de rachat est acquis avec une forte décote.

Néanmoins il peut exister certains risques :

• En devenant propriétaire du bien – même de manière a priori temporaire – l’acheteur est exposé à un risque de perte de valeur si le vendeur n’honore pas le rachat
• Ce risque de perte est cependant limité étant donné la forte décote lors de l’investissement, si l’évaluation a été correctement réalisée
• Si le rachat n’aboutit pas et la faculté n’est pas exercée dans le délai imparti, l’investisseur devra supporter un risque de liquidité qui peut être problématique s’il a par ailleurs lui-même des contraintes financières
• L’opération devra avoir été réalisée dans les règles pour éviter de s’exposer à des risques juridiques
• Si le vendeur occupant n’a pas pris soin du bien ou l’a fortement dégradé, ont peut se retrouver propriétaire d’un actif fortement décoté avec par ailleurs une contrepartie à priori non solvable

Vente avec faculté de rachat - cas pratique

Monsieur X à un crédit dont il ne peut pas honorer les échéances. Il vient par ailleurs de perdre son emploi et est en instance de divorce avec un impact financier non négligeable. Il dispose par ailleurs d’un deuxième bien immobilier qu’il pourrait mettre en vente. Étant interdit bancaire, toute démarche de crédit est compliquée. Il souhaiterait également éviter la vente de sa résidence principale. Par ailleurs sa situation actuelle rendrait toute cession compliquée, celle-ci serait, au mieux, réalisée dans des conditions très défavorables.

Via la cession en réméré de sa résidence principale auprès de l’investisseur Y, Monsieur X a pu obtenir rapidement plusieurs centaines de milliers d’euros. Cela lui a permis de régler son divorce et par ailleurs de solder ses dettes en retard.

Libéré de ce poids il a rapidement retrouvé un emploi, cédé son deuxième bien, et par ailleurs il n’est plus inscrit au fichier des interdits bancaires de la Banque de France. Il a pu ainsi restructurer sa dette et exercer au bout de 15 mois sa faculté de rachat.

Certes l’opération a eu un coût mais Monsieur X n’a pas eu à céder son bien dans l’urgence et il a pu conserver sa résidence principale.

De son côté l’investisseur Y, a réalisé une opération qui lui a demandé peu de travail d’analyse. Il a obtenu une rémunération de l’ordre de 20% sur la durée pour un risque plutôt maîtrisé et les frais ont été supportés par le vendeur.

Finalement les étapes du processus ont été rapides et encadré

• Monsieur X a pris la connaissance de la solution de réméré via un ami
• Il a immédiatement contact un intermédiaire spécialisé qui l’a aidé à constituer un dossier
• Sur la base des discussions il obtenu rapidement une offre d’achat en 48h
• Les diligences complémentaires au contrat ont été rapidement effectuées avec l’intervention d’un notaire
• Le déblocage des fonds lui a permis de solder sa situation
• Monsieur X a pu rester dans son logement. Il a pu rétablir sa situation et exercer la faculté de rachat au bout de 15 mois.

Certes le coût n’a pas été neutre (environ de 25% la somme perçue). Par ailleurs il s’agissait pour Monsieur X d’un pari sur l’avenir et sur sa capacité à rétablir sa situation. Néanmoins avec le recul Monsieur X se félicite d’avoir opté pour cette solution (avait-il vraiment le choix ?). Il a pu gagner un temps précieux, rétablir sa situation financière, réorganiser et monétiser sont patrimoine dans des conditions finalement plutôt intéressantes et pour un coût maîtrisé.

Publication originale de Frédéric Arnaud le 26 January 2024