Vous ne voulez pas ou ne pouvez pas acheter seul un bien immobilier locatif pour le gérer en direct ? Vous pouvez désormais co-investir en bénéficiant d’une fraction d’un bien via “l’immobilier fractionné” dans le cadre d’une gestion déléguée. Rien de nouveau, me direz-vous : il existe déjà depuis longtemps les SCPI qui permettent de percevoir des revenus à raison de sa quote-part en investissant dans un portefeuille d’actifs immobilier. Pourtant, il existe quelques différences pratiques pour les investisseurs dans ces deux approches. Retour sur le match Immobilier Fractionné VS SCPI.
L’immobilier fractionné est un concept apparu récemment, dans la dynamique des multiples offres d’investissement dorénavant directement disponibles du fait de la digitalisation de l’économie. Ainsi des plateformes d’immobilier fractionné sont apparues récemment, il s’agit généralement de :
Si l’on écarte le cas d’une SCI - familiale par exemple - pour investir à plusieurs, co-investir dans une opération immobilière était un investissement généralement réservé de manière limitée à quelques investisseurs plutôt aisés via des opérations de “club-deal” à caractère généralement assez confidentiel.
L’immobilier fractionné permet de co-investir désormais en direct via des plateformes agréées pour des montants unitaires très faibles.
Une fois l’inscription faite et les formalités remplies - KYC… - il est extrêmement facile de procéder à ses premiers investissements qui seront accessibles de manière digitale sur la plateforme.
Parmi les principaux avantages de l’investissement fractionné :
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Les SCPI (Société Civiles de Placement Immobilier) permettent d’investir directement dans un portefeuille diversifié géré par des gestionnaires professionnels.
Les SCPI sont des sociétés détenant des portefeuilles d’investissement composés d’actifs immobiliers et qui sont gérées par des sociétés de gestion agréées par l’AMF.
Les SCPI sont accessibles via les sociétés de gestion et elles sont souvent distribuées via des Conseillers en Gestion de Patrimoine (CGP). Aujourd’hui, les offres en ligne contribuent à démocratiser les SCPI.
Les SCPI sont l’un des placements favoris des français avec une capitalisation d’environ 90 milliards d’euros. Une part significative du patrimoine des Français est composée d’actifs immobiliers. Symbole de la pierre-papier, les SCPI ont offert ces dernières décennies des rendements très attractifs (5% à 6%/an).
Les prospectus et le reporting émis par les SCPI permettent de connaître plus en détails la stratégie de la société de gestion, les niveaux de frais et les différentes modalités pratiques de souscription et de liquidité.
Les principaux avantages des SCPI sont :
Il est parfois possible de financer l’achat des parts de SCPI par emprunt (les SCPI n’utilisent elles-mêmes que peu de levier).
Le niveau de frais : un des inconvénients est le niveau de frais élevés généralement constaté (même si des offres via internet essaient de démocratiser l’offre avec des frais réduits. Ci-dessous l’extrait relatif aux frais tirés du prospectus d’une SCPI française gérant plusieurs milliards. Notamment, le montant investi à la souscription est directement amputé de près de 10% de frais de souscription... Ensuite des frais annuels de gestion sont supportés et également à la revente. C’est pourquoi on conseille entre autres un horizon de sortie à moyen terme.
Frais à prendre en compte :
Par ailleurs, pour ne pas désavantager les premiers souscripteurs, dont l’argent n’a pas travaillé le temps de constituer le portefeuille, il y a souvent, un "délai de jouissance" de quelques mois après la souscription pour être éligible aux distributions de dividendes.
On peut voir cela dans les deux sens : d’un côté, on confie la gestion à un spécialiste a priori expérimenté et reconnu. Mais d’un autre côté, l’on n’a pas droit de vote dans les choix des actifs et arbitrages (même si la nature des actifs en question est encadrée par le prospectus).
Le niveau de frais est généralement assez explicite, mais l’on n’a pas forcément accès à l’ensemble du détail du portefeuille.
Par ailleurs, la valorisation des parts - comme nombre de fonds non cotés - repose sur une estimation de la valeur de marché et porte sur des actifs qui ne sont pas immédiatement liquides. À la différence d’un fonds avec des titres cotés ayant une valeur de marché au jour le jour, on est obligé de s’en remettre à des valorisations périodiques et sujettes à interprétation.
Il est parfois difficile de bien mesurer le risque : des indicateurs tels que le TOF (Taux d’occupation financière) peuvent permettre d’estimer si les actifs détenus sont biens exploités et quel est le potentiel d’appréciation en termes de gestion. Mais par convention les actifs faisant l’objet de rénovation - et donc temporairement non loués - n’était pas exclu des ratios de taux de remplissage, cela pouvait ainsi être déceptifs, en désavantageant en termes de présentation les société de gestion qui rénovent leur parc dans une optique de valorisation à long terme au profit des optiques plus court-termiste d’exploitation maximum des actifs..
Les SCPI sont fiscalement transparentes - même si on peut échapper a priori à l’IFI en tant que minoritaire - ainsi selon sa situation personnellement la fiscalité des revenus fonciers peut-être importante si l’on se trouve dans les taux marginaux de fiscalité important du fait de son revenu fiscal global.
Globalement; le rendement d’une SCPI comprend deux supports :
L’Aspim qui régule les SCPI a récemment appelé à une réforme dans la présentation des performances :
Pour vraiment avoir une bonne vision, il faut s’intéresser aux distributions ET à l’évolution du prix de la part dans la durée. Souvent dans les classements annuels, on présente par facilité le taux de distribution, qui cependant peut être trompeur. Imaginons le cas suivant :
Comparez ici : 10% vs 3,5% peut facilement induire en erreur, le patrimoine du de la SCPI servant 3,5% a doublé alors que la première a vu sa valeur divisée par 2. S’attacher à une vision du TRI (l’ASPIM appelle ainsi à créer un “Taux de rendement immobilier”) sera beaucoup plus exact et parlant en termes de mesure de la performance.
Par ailleurs, s’agissant d’actifs par nature assez illiquides, la valorisation des actifs non vendus (on parle de “réalisés” peut toujours être discutable. Ainsi récemment, confrontés à la hausse des taux d’intérêt, de nombreuses SCPI investies dans des actifs commerciaux - qui représentent la majorité de l’offre des SCPI et sont valorisés sur la base de taux de capitalisations liés aux niveaux des taux d’intérêt - ont dû se résoudre, revoir leur valorisation à la baisse. Certains gérants ont même bloqué temporairement la liquidité et les rachats de parts afin d’éviter d’avoir à procéder à des “fire sales” pour honorer les rachats En termes de timing d’investissement, il faut donc être vigilant sur les valorisations présentées.
Comme pour tout produit financier pouvant être distribué par des intermédiaires. Ces derniers peuvent être incités à privilégier certains produits du fait d’un niveau de rétrocommission plus élevé par les sociétés de gestion.
Il ne faut pas hésiter à faire sa propre analyse à partir des différentes informations publiquement disponibles (classement, historique des sociétés de gestion, historique des performances, conformité de la stratégie suivie avec mes objectifs personnels…).
Publication originale de le 14 March 2024 mise à jour le 21 March 2024
Investissements immobilier et PME
