L’année 2021 aura été la première année complète marquée par la crise de la Covid-19. Au niveau des professionnels de l’immobilier, elle aura par ailleurs succédé à une année 2020 marquée par des épisodes de confinement. Mais également par les élections municipales, souvent impactantes sur la délivrance des permis de construire. Toutefois, malgré la Covid-19, la tendance aura été plutôt positive pour le secteur immobilier en France en 2021. Notamment, avec des records en termes de vente de logements par exemple. Par ailleurs, l’année écoulée a été l’occasion de la poursuite de la mise en place différentes mesures. Celles-ci devraient impacter le secteur de l'immobilier pour les années à venir, avec une plus grande attention portée à la problématique environnementale.
La loi Climat et résilience du 24 août 2021 devrait avoir un impact significatif sur le parc des logements français. Elle s’inscrit dans la dynamique de la COP2021. Avec notamment, de nouvelles normes pour le secteur de la construction (RT2012, RT2020) ou plus récemment de la « Commission Rebsamen » qui a réfléchi sur les actions à mener pour une relance de la construction durable.
On estime que 17 % des logements sont des « passoires thermiques ». Concernant les seules copropriétés, 2 millions sur 11 millions de logements seraient concernés par ce problème. À terme, dans les années à venir, propriétaires et bailleurs vont être amenés à traiter ce point. Avec, par exemple, des obligations de rénovation (au risque d’un blocage des loyers, voire d'une interdiction de mise en location). Différentes mesures devraient entrer en vigueur à compter de cette année. Certaines ont cependant été reportées (exemple l’interdiction d’installation d’un chauffage au fioul qui s’appliquera à compter de 2022).
Par ailleurs, la norme RT2020 (succédant à la RT2012) qui s’applique aux logements neufs est entrée en vigueur pour une pleine application en 2022. Elle vise à promouvoir des constructions plus respectueuses de l’environnement. Et ce, en prenant notamment en compte le processus de construction (matériaux…). Mais également l’impact de l’utilisation du bâtiment dans la durée.
Le nouveau DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) 2021 est entré en vigueur en juillet 2021. C’est l’un des éléments clés qui devrait orienter et peser fortement sur le secteur immobilier dans les années à venir.
À noter que les logements les moins bien notés, subissent semble-t-il désormais une décote (sauf a priori pour les logements dans les zones les plus tendues où la demande reste la plus forte). Par ailleurs, il peut être plus difficile d’être financé par les banques étant donné les travaux parfois importants à prévoir du fait de la nouvelle législation. Pour les immeubles Haussmannien, souvent mal classés, difficile de mesurer l'impact. L’impossibilité d’isolation extérieure risque de poser des défis à terme.
MaPrimeRénov’ est versée depuis 2021 par l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah). Son but est de financer, sous certaines conditions des travaux de rénovation énergétique des logements.
Malgré la Covid-19, le marché immobilier est resté très dynamique en France en 2021 :
La bonne tenue du marché immobilier a sans doute été favorisée en partie par un effet de rattrapage par rapport à 2020. Mais également par le maintien par les banques des financements via des prêts immobiliers.
Ainsi, 2021 aura vu des conditions d'emprunt historiquement favorables en termes de niveau de taux et de durée : taux de 1,06 %/an pour une durée moyenne de 240 mois en novembre 2021. Il semblerait malgré tout que le montant de l’apport moyen ait progressé de 5 % pour les résidences principales, et de 11 % pour les secundo-accédants du fait de la hausse des prix.
Le Haut Conseil de la stabilité financière (HCSF) avait déjà édicté en 2021 des règles aux banques en termes d’octroi de crédit. Ces recommandations auront un caractère obligatoire à compter de 2022 :
Difficile de déclarer l'impact qu'aura la mise en œuvre plus stricte des conditions du HCSF à compter de 2022. Ainsi que les retombées de l’action des banques centrales. Celles-ci ont commencé à indiquer des signes en direction de politiques monétaires moins accommodantes. Et ce, du fait notamment des signes d’inflation. Cela pourrait peser sur le marché en 2022, en rendant plus difficile l’accès au financement. Le durcissement des conditions d'octrois, la hausse de l'apport personnel nécessaire pourrait peser sur la capacité d'emprunt et par voie de conséquence sur le pouvoir d'achat immobilier des acquéreurs.
La bonne tenue du marché immobilier a sans doute été favorisée en partie par un effet de rattrapage. Au-delà des constats à court terme, aura-t-on assisté aux prémices de nouvelles tendances de fonds ? Si l’on écarte les problématiques et contraintes environnementales, l’année 2021 a vu émerger plusieurs tendances.
Alors que les bailleurs de logements seront bientôt confrontés à des nécessités de rénovation dans le cadre de la chasse aux passoires thermiques, d’autres éléments sont venus les impacter dès 2021 :
Le crowdfunding immobilier est le segment le plus dynamique du crowdfunding (en permettant de financer le développement de professionnels de l’immobilier tels que les promoteurs ou les marchands de biens). Il devrait dépasser un montant de collecte de 1 milliard d’euros en 2021.
Par ailleurs, une règlementation et un passeport européen des plateformes sont progressivement mis en place.
Globalement, l'année 2021, que l'on soit propriétaire ou investisseur locatif, aura été une nouvelle année historique pour le logement. La Covid-19 n'aura guère freiné la hausse des prix observée ses dernières années (tendance existant par ailleurs sur la quasi-totalité des actifs financiers). Le prix moyen dans la capitale s'est largement établi au-dessus de 10 000 euros/m². Cependant, il aurait baissé de 1 % sur un mois au premier décembre 2021 (un mouvement d'une ampleur inédite depuis 2014).
Les agglomérations telles que Lyon, Nice, Nantes, Grenoble, Strasbourg, Bordeaux ou Lille ont toutes profité d'une forte hausse ces dernières années. Toutefois, le mouvement pourrait être en voie de s'essouffler.
Concernant les SCPI, les véhicules spécialisés, par exemple, dans la logistique ou le médical ont continué à être plébiscités. Les différentes classes d’actifs ont été plus ou moins impactées : logements, actifs spécialisés (santé, résidences senior, logistique/entrepôts, data centers). Et ce, par rapport aux bureaux, commerces ou encore l'hôtellerie qui font face à davantage de défis.
En fonction de sa tranche d'imposition, il était toujours possible et avantageux d'investir via des dispositifs de défiscalisation (Malraux, Censi-Bouvard, Pinel...). Ces dispositifs permettent, sous conditions, de bénéficier de réductions d'impôts dans le cadre d'un investissement locatif.
Variation du prix moyen au mètre carré sur douze mois, en %
Le télétravail notamment, a entrainé un rebond de la demande pour les zones péri-urbaines. Et ce, que ce soit du fait de la demande de résidence secondaire ou simplement pour déménager dans de nouvelles régions.
Selon le site Meilleurs Agents, sur an au 1er décembre 2021, le top dix des plus fortes hausses (du Top 50 des plus grandes villes de France) a été :
Par capillarité, les villes moyennes secondaires à proximité de grandes villes semblent rattraper leur retard et profiter d'un mouvement de hausse.
Avec la crise sanitaire, des maisons anciennes qui n'était occupées chaque année que quelques jours en moyenne, sont devenu des résidences semi-principales.
Selon une note de conjoncture du réseau Century21 (925 agences), établie sur les 4 trimestres de l'année 2021, celle-ci a été l'année de tous les records que ce soit en terme d'activité en terme d'augmentation de la valeur moyenne des maisons (+7,7 % à 267 524 euros) ou du prix des appartements (5,6 % à 227 897 euros). Le montant moyen connaissant sa 7ᵉ année de hausse consécutive.
À noter les performances particulièrement du littoral de l'Ouest de la France (Bretagne, Nouvelle Aquitaine, Pays de Loire) et bien sûr l'Ile de France. D'autres régions comme Auvergne-Rhône-Alpes ayant connu une évolution plus sage. Par ailleurs cela s'est accompagné selon la Banque de France d'une hausse record des encours de crédit.
Paris qui a enchainé les records ces dernières années en termes de prix aurait-elle atteint ses limites ? La capitale reste plébiscitée par les investisseurs du monde entier. Mais Paris a perdu 6000 écoliers sur un an, signe d'une certaine désaffection des jeunes ménages pour "l'ultra-urbain" ? Difficile de faire de projection à court terme.
L'Île-de-France semble cependant rester un pôle d'attractivité très important. Les départements limitrophes de Paris restent les plus recherchés sur les sites d'annonce. Mais également dans les agences immobilières et leurs prix continuent d'augmenter. Les demandes de permis de construire y ont également augmenté de +24 % sur un an glissant. Le logement individuel est très recherché au détriment du collectif.
Par ailleurs, le segment du luxe semble rester très dynamique.
Cela reste un vaste débat. La résidence principale est exonérée d'impôts sur les plus-values. Au cours des dernières décennies, cet investissement s'est révélé être un très bon placement. L'investissement dans la résidence principale permet de constituer une épargne forcée et de suivre l'inflation.
Cependant, le niveau de loyers n'a pas suivi la hausse des prix (entrainant une baisse de rendements). La question d'acheter ou de louer peut se poser. Et ce, notamment lorsqu'on anticipe un besoin de déménager à moyen terme (dans ce cadre, les frais induits par l'achat et la revente du bien immobilier n'auront pas le temps d'être amortis).
Par ailleurs, si l'on intègre les frais inhérents au statut de propriétaire (taxe foncière, rénovation et entretien, assurance, intérêts malgré les taux historiquement bas), la question de l'arbitrage avec d'autres types de placements peut se poser. Surtout dans les zones où les rendements locatifs bruts sont très bas (il est très facile d'obtenir une estimation du niveau du marché local via un agent immobilier ou une estimation en ligne).
Selon l'Observatoire du Logement CSA, le taux moyen des emprunts immobilier pour les nouveaux crédits immobilier à novembre 2021 était de 1,06 %/an dont :
La durée d'emprunt immobilier moyenne a atteint un plus haut à 240 mois, avec des taux historiquement bas. Cependant, la réforme portée par le HCSF va entrainer un plafonnement mécanique des emprunts accordés (35 % du revenu, et durée maximum de 25 ans ou 27 ans dans le neuf).
En prenant ces différents critères et le niveau des taux (0,99 % sur 20 ans et 1,13 % sur 25 ans) pour calculer des annuités constantes, on peut déterminer grâce au taux d'effort le revenu nécessaire pour emprunter 100 000 euros :
En pratique, il faudrait également intégrer l'assurance emprunteur dans le calcul.
Un projet immobilier ne se limite pas à une détention en direct. La "pierre papier" (SCI, SCPI, OPCI...) permet de détenir de manière indirecte des actifs immobiliers plus ou moins diversifiés. Dans ce cadre, il peut être possible de les loger dans des UC (Unités de Comptes) de contrats d'assurance-vie. Cela permet de profiter du cadre fiscal éventuellement plus favorable de l'assurance-vie.
À noter que cela n'est possible qu'avec l'accord de l'assureur. En effet, celui-ci est tenu d'assurer aux souscripteurs, la liquidité à tout moment de leur contrat d'assurance-vie. Ce qui peut poser des contraintes dans le cadre d'actifs non cotés moins liquides.
Publication originale de le 15 February 2022 mise à jour le 24 February 2022
Investissements immobilier et PME
