Le Plan Local d'Urbanisme est un document clé pour définir la politique urbaine et d'aménagement du territoire au niveau d'une commune. Elle fixe les orientations pour plusieurs années. Par ailleurs elle impacte par exemple les conditions d'octrois éventuels permis de construire, lesquels sont nécessaires pour réaliser la plupart des constructions. L'élaboration du PLU est soumise à la hiérarchie des normes; il doit ainsi être conforme à différentes réglementations plus large telles que par exemple la loi Littorale. Depuis sa mise en place et au cours des dernières années le législateurs à orienté sa conception afin de promouvoir une meilleures prise en compte des aspect environnementaux. A terme l'intégration des objectifs plus restrictifs en termes d'occupation foncière tels par exemple que le ZAN (Zéro Artificialisation des Sols), La tendance est également de promouvoir les PLUi (Plan Local d'Urbanisme Intercommunal) pour une prise en compte plus harmonieuse des politique d'aménagement au delà du pur périmètre communal.
Le PLU est un document d'urbanisme élaboré par certaines communes ou groupements de communes. Il définit les règles d'utilisation des sols sur l'ensemble du territoire communal. Le PLU est un outil au service du développement de la commune, de l'aménagement du territoire et de la protection de l'environnement.
Il est régi notamment par les dispositions du Code de l'urbanisme, Depuis la loi « Grenelle II », de juillet 2010, le PLU :a été reformé afin de privilégier la dimension intercommunale (PLUi) et par ailleurs lutter contre l'étalement urbain et freiner l'artificialisation des sols.Le PLU est le remplaçant du plan d’occupation des sols (POS) - décentralisés depuis 1983 et amenés à disparaître -depuis la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains du 13 décembre 2000, dite « loi SRU ».
Le PLU doit, respecter les principes des articles L. 110 et L. 121-1 du code de l’urbanisme. Il fixe les règles d'un aménagement de l’espace respectueux des principes du développement durable, tout en intégrant des règle de construction et de réhabilitation suffisantes qui doivent remplir les différents besoins locaux (habitat, équipements publics, activités économiques, commerciales ou touristiques, sportives ou culturelles...)
Le PLU comporte des textes, plan et graphiques établi via des documents obligatoire suivant un ordre bien défini:
Le Projet d'Aménagement et de Développement Durable (PADD) est un élément incontournable du PLU/PLUi. L’article L. 122-1-3 du Code de l’urbanisme fixe les objectifs du PADD:
A noter que le PADD n'est pas directement opposable aux demandes d'autorisation de construire, Il fixe les orientations générales, par exemple privilégier certains orientations en terme de construction sur la base d'une évaluation environnementale. Et les autres document liés au PLU seront établis en cohérence avec le PAD.
Sans préjuger de l'obtention finale du permis de construire le Plan Local d’Urbanisme va permettre de valider a priori la faisabilité d’un projet immobilier et d'établir la demande de permis de construire en conséquence.
Les PLU comporte - nous l'avons vu - différentes sections et documents.
Le Plan Local d’Urbanisme, permet de retrouver notamment le zonage avec deux informations importantes :
Le zonage est établi via des cigles en fonction de l'usage : comportant par exemple «U comme urbaine», «AU comme à urbaniser», «N comme naturelle» ou «A pour agricole».
La politique d'aménagement et de construction est organisée autour de différents documents et règlements. Pour assurer une cohérence, il existe une "hiérarchie des normes" qui fait que, par exemple un PLU devra respecter certaines règles concernant la protection de l'environnement ou le caractère, historique d'un lieu. Par capillarité les permis de construire seront seront accordé dans le cadre du respect du PLU en vigueur. Parfois l'instruction d'un permis de construire peut-être suspendue dans l'attente de la formalisation du PLU afin d'éviter des problèmes ultérieurs.
Les communes qui ne bénéficient pas de document d'urbanisme (le PLU n'est plus obligatoire depuis 2000) sont soumises à défaut au Règlement National d'Urbanisme (RNU).
L'article 46 de la loi ELAN, l’ordonnance n° 2020-745 du 17 juin 2020 vise à rationaliser la hiérarchie des normes opposables aux documents d'urbanisme locaux. On pourra ainsi citer:
Le schémas de cohérence territoriale (SCoT) s'inscrit dans une optique stratégique à 20 ans de planification du territoire à l'échelle d'un large bassin de vie ou aire urbaine.
Le Schéma de cohérence territoriale (SCoT) est l’outil de conception et de mise en œuvre d’une planification stratégique intercommunale, à l’échelle d’un large bassin de vie ou d’une aire urbaine. Il va orienter les différentes politiques sectorielles : urbanisme, habitat, mobilités, aménagement commercial, environnement (biodiversité, énergie, climat....).
Il va intégrer les grands enjeux écologiques, économiques, démographique, énergétiques, déploiement du numérique...
Les PLU, les PLUi et les cartes communales doivent être compatibles avec le SCOT.
La servitude d’utilité publique est de fait une limitation administrative au droit de propriété. Elle est établie dans un but d’utilité publique, elle peut potentiellement avoir des conséquences sur la possibilité de construire et plus généralement sur l’occupation des sols.
Elle peuvent entrainer des interdiction ou des limitations ou à l'inverse favoriser l'exécution de travaux ou de constructions (lignes électriques, voies ferrées...) par des concessionnaires de services publics ( représentants de l’Etat, des opérateurs tels que la SNCF, EDF, opérateurs télécom...).
Le code de l'Urbanisme distingue ainsi quatre catégories de SUP:
Parmi les sur les sujets couverts concrètement on pourra par exemple citer : les réserves naturelles (RN) et périmètres de protection autour des réserves naturelles (RN), les immeubles classés et inscrits au titre des monuments historiques (MH) et abords des monuments historiques (MH), les sites patrimoniaux remarquables (SPR), les pans de prévention des risques naturels prévisibles (PPRN ou PPRNP), les plans de prévention des risques technologiques (PPRT). la protection du littoral et le reboisement des zones de montagne...
Les SUP s’imposent sur certains documents tels que le schéma directeur de la région d’Ile-de-France (SDRIF) ou le schéma régional d’aménagement, de développement durable et d’égalité des territoires (SRADDET).
Dans le prolongement de la directive INSPIRE de l’Union Européenne de 2007 (créer une infrastructure d’information géographique disponible pour favoriser la protection de l’environnement) l’Etat français a mise en ligne en 2016 un portail national de l’information règlementaire en urbanisme : le Géoportail de l’urbanisme.
Les communes et établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) sont invitées depuis 2016 rendre accessible en lignes les documents d’urbanisme en vigueur sur leur territoires sur Géoportail de l’urbanisme ou leur site internet. Depuis le 1e janvier 2020, au titre du Code de l’urbanisme, la publication sur le Géoportail de l’urbanisme des nouvelles versions d’un document d’urbanisme est obligatoire.
La consultation sur place en mairie est également possible.
Le PLU est élaboré à l’initiative et sous la responsabilité de l’EPCI compétent en matière de PLU ou de la commune. Depuis la la loi Grenelle, Ie niveau intercommunal est privilégié (élaboration du PLU par les EPCI, en concertation avec les communes membres).
Parfois les petites communes ne disposent pas de PLU mais d'une carte communale, à défaut d'avoir
Le PLU permet de préciser les règles d'urbanisme. Dans cadre de communes soumises à une forte pressions foncière ou avec des spécificité (paysages exceptionnel et zones protégés, zones, patrimoine architectural important) se doter d'un PLU peut présenter un intérêt fort pour permettre un développement foncier cohérent et harmonieux.
Le PLU peut-être l'occasion d'une concertation et d'une meilleur coopérations avec les autres communes limitrophes.
Le PLU a une grande importance pour le développement économique et de l'habitat dans la zone concernée. Il impact directement le format des permis de construire qui seront déposés.
Un PLU trop restrictif peut freiner le développement local, entraîner une pénurie de logement. A l'inverse une PLU trop "laxiste" peut entraîner des dérives et une dégradation du cadre local.
Telle commune pourra décider de relancer la construction de châlets pour promouvoir le développement touristique, telle autre de limiter ou au contraire d'étendre des zones pavillonnaires.
Dans tous les cas il est un élément déterminant pour l'attractivité du territoire concerné. Dans son nouveau PLU bioclimatique, la ville de Paris - qui prévoit de lutter contre les dark-store par exemple - a été accusé de favoriser le logement et le logement social au détriment des actifs de bureaux ou tertiaires, entraînant l'inquiétude de certains investisseurs et des milieux économiques. Alors que la ville a déjà connu un mouvement de gentrification ces dernière années, des orientations trop drastiques peuvent désorienter l'activité économiques.
A la suite des dernières élections municipales, plusieurs municipalité "écolos" établi des PLU qui ont réduit drastiquement l'activité de promotion immobilières.
Globalement le système des PLU est souvent accusé de s'inscrire dans une inflation réglementaires. Et de ne pas assurer une stabilité suffisante pour les différents acteurs de l'immobilier. Ainsi les changement de majorité et de PLU peuvent mettre à mal de demandes de permis engagés et chaque élection est souvent l'occasion d'un blocage temporel des obtention de permis de construire.
Inversement le respect des orientation du PLU, ne garanti pas l'obtention d'un permis de construire.
Publication originale de le 30 March 2023 mise à jour le 27 February 2024
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