SCPI de rendement, comment choisir la meilleure ?

Comment fonctionne une SCPI ?

Les SCPI sont des organismes collectifs de placement comme le précise l’article L214-50 du Code monétaire et financier. Qu’il s’agisse de SCPI à capital fixe ou à capital variable, les souscripteurs deviennent associés de la structure. La gestion de la société est assurée par une société de gestion (encadrée par d’éventuelles entités de contrôle) qui appliquera une stratégie préalablement affichée. Ce mode de fonctionnement présente plusieurs avantages pour les souscripteurs :

• La société de gestion est une entité agréée par l’AMF, ce qui apporte une sécurité en termes juridique et de process ;
• La société gestion est constituée de professionnels du secteur et de la gestion immobilière. Ils vont effectuer des investissements en suivant la stratégie fixée par le véhicule et en gérant pour le compte des actionnaires. Ils organisent également la liquidité ;
• La société de gestion perçoit des commissions et des frais de gestion pour assurer sa mission.

Quels sont les avantages d’une Société Civile de Placement Immobilier ?

Pour l’investisseur, la SCPI présente l’avantage d’une gestion mutualisée et déléguée. Elle permet d’investir dans l’immobilier de manière fortement facilitée et plus ergonomique :

• Un ticket d’investissement réduit par rapport à un investissement en direct ;
• L’accès indirect à des opportunités immobilières identifiées, « sourcées » par des professionnels dédiés à 100% ;
• La possibilité de diversifier via le patrimoine de la SCPI ou même dans plusieurs SCPI ;
• L’absence de soucis de gestion et de suivi pour l’investisseur. Des éléments qui sont souvent dissuasifs, notamment en immobilier ;
• L’existence de frais, mais mutualisés entre tous les souscripteurs ;
• L’avantage de disposer d’un historique en termes de gestion (même si les performances passées ne présagent pas forcément des performances futures) ;
• Les SCPI disposent par nature d’un patrimoine diversifié en suivant éventuellement différentes thématiques (zone géographique, résidentiel, commerce, bureaux, entrepôts…) ;
• Une fiscalité assez neutre par rapport à la détention directe, mais la possibilité de miser sur des FCPI fiscales pour optimiser sa fiscalité (IFI, IR…).

Qu’est qu’une SCPI de rendement ?

Une SCPI de rendement est un véhicule dont l’orientation de gestion vise avant tout à fournir un revenu régulier à ses souscripteurs.

En conséquence, la société de gestion va constituer un portefeuille d’actifs diversifié en vue de générer un rendement locatif, à même de fournir un rendement régulier. Les fonds seront investis dans différents types d’actifs : résidentiel, bureaux, commerces, entrepôts, « value-added ». Ceci dans différentes zones géographiques en France, voire en Europe.

La qualité et la nature des locataires seront un élément clé d’une bonne gestion. Par exemple lors du pic de la Covid-19, les mesures de confinement et de fermeture administrative avaient mis en avant la problématique du respect des baux et du paiement des loyers dans ce contexte difficile.

À ce titre, les SCPI de rendement se différencient d’autres types de gestion :

• Les SCPI de plus-value : dont l’objectif est avant tout de maximiser la valorisation du patrimoine à terme en misant sur des actifs avec un potentiel d’appréciation ;
• Les SCPI fiscales : elles permettent au souscripteur de profiter de certains dispositifs (Pinel, Malraux) pour minimiser la fiscalité. Cela peut également passer par des opérations de démembrement usufruit/nue-propriété. Investir en nue-propriété implique en effet une absence de fiscalité intermédiaire; une sortie de l’assiette de l’IFI et une imposition sur les plus-values réduites.

In fine, quelle que soit l’orientation de gestion, l’objectif final reste une valorisation globale du patrimoine pour les associés. Les SCPI de rendement peuvent également procéder à des cessions d’actifs opportunistes dans un souci de bonne gestion.

Pourquoi investir dans une SCPI de rendement ?

La SCPI de rendement correspond à un profil d’investisseur qui souhaite disposer de revenus réguliers complémentaires; mais sans les contraintes d’une gestion immobilière en direct.

Via une Société Civile de Placement Immobilier, l’investisseur pourra adopter facilement une optique de diversification et choisir une thématique (bureaux, commerce, zone géographique) qui lui correspondent le mieux.

Les rendements espérés sont de l’ordre de 4 à 5%/an. Disposer de revenus réguliers peut permettre d’utiliser l’effet de levier en utilisant le crédit ; d’autant plus dans un contexte de taux d’intérêt particulièrement bas.

Étant donné les frais de souscription parfois importants (jusqu’à 10%), il est conseillé de se projeter dans un investissement à moyen/long terme pour pouvoir profiter au mieux du rendement espéré.

Comment investir dans une SCPI de rendement ?

Le mieux est a priori de se rapprocher d’un Conseiller en Gestion de Patrimoine (CGP) ou directement de la société de gestion pour souscrire. À noter que certaines plateformes de crowdfunding immobilier distribuent désormais des SCPI de société de gestion partenaires, en sus des projets de crowdfunding en direct.

Plusieurs modalités d’investissement sont possibles :

• Souscription en direct au comptant ;
• Via une SCI ;
• Souscription en utilisant le crédit (sous réserve d’obtenir un crédit bancaire) ;
• Souscription via un contrat d’assurance-vie : cela implique que la SCPI soit référencée. Cela peut être un moyen d’optimiser la fiscalité.

Quel rendement et quels risques ?

Le rendement moyen net de frais est généralement de l’ordre de 4 à 5%. Le placement en SCPI n’offre par ailleurs pas de garantie en capital et présente des risques comme tout investissement.

Néanmoins, les actifs immobiliers sont des actifs tangibles, il existe des éléments objectifs permettant de valoriser et de se projeter :

• Coût d’acquisition des actifs et prix de marché pour des actifs comparables ;
• Nature des baux (durée, modalité, loyer…) et des locataires ;
• Taux de vacance des actifs (c’est-à-dire part des actifs à la location qui n’ont pas trouvé preneur) ;
• Dette résiduelle éventuelle ;
• Track-record de la société de gestion.

Pour résumer, pour choisir une SCPI de rendement :

1. Le premier préalable est d’avoir confiance dans les gestionnaires. L’analyse historique du portefeuille et du « track-record » de la société de gestion permettent d’acquérir un certain niveau de confort lors de la souscription.
2. Il peut être souhaitable de diversifier son investissement entre plusieurs types d’actifs ou de gestionnaires afin de réduire le risque à rendement égal.
3. Dans une approche cohérente, il est préférable d’adopter une optique moyen/long terme afin de lisser l’impact des cycles immobiliers et d’amortir les frais de souscription souvent significatifs.
4. Enfin, il faut être conscient que la liquidité des SCPI n’est pas absolue : elle n’est pas garantie. S’il y a plus de vendeurs que d’acheteurs, la société de gestion peut rencontrer des difficultés pour assurer une liquidité immédiate et faire face aux demandes de rachat. Miser sur les acteurs les plus établis permet a priori de limiter ce risque.