Les différents types de SCPI

Comment fonctionne et que veut dire SCPI ? Qu'est-ce qu'une SCPI à capital fixe vs. capital variable, comment ça marche ?

Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont gérées par des sociétés de gestion agréées et investissent uniquement dans des actifs immobiliers (à la différence des OPCI qui peuvent détenir d'autres types d'actifs financiers). Elles permettent de manière indirecte des placements immobiliers, via une société de gestion.

Juridiquement, il existe des SCPI à capital fixe et à capital variable, ce qui a principalement un impact sur les modalités de revente et de liquidité :

• SCPI à capital variable : ouvertes à la souscription et à la revente en permanence.
• SCPI à capital fixe : uniquement souscrites lors d’augmentations de capital ou de revente de parts sur le marché secondaire.

Quelles sont les bonnes SCPI ? Les différents types de SCPI en termes de détention d'actifs immobiliers

Pour rappel, les SCPI permettent de mutualiser les risques sur différentes thématiques liées à l'immobilier. Il est ainsi possible d'investir via une société de gestion sur des actifs résidentiels, des bureaux situés dans des grands quartiers d'affaires, ou dans des murs de magasins...

Les SCPI d’immobilier d’entreprise constituent le gros du marché (complétées par le secteur résidentiel) avec des sous-catégories en fonction de la prépondérance des actifs détenus :

• Bureaux : constituent la sous-catégorie principale
• Commerce : commerce de détail, pieds d’immeubles, grandes surfaces, centres commerciaux, "retail-parks"
• Actifs spécialisés : focalisés sur une thématique particulière (logistique/entrepôts, EPHAD, logement étudiant...)
• Actifs diversifiés : les actifs sont répartis dans les différentes catégories sans qu’il y ait une classe dépassant 70% du patrimoine
• Résidentiel : appartements, maisons individuelles, que ce soit des logements neufs ou à rénover, souvent liés à des approches en lien avec des dispositifs fiscaux incitatifs

Dans le cadre de la réforme du reporting intervenue en 2022 pour apporter plus de transparence aux investisseurs, les règles de classification des SCPI en fonction de la prépondérance de certains actifs ont été clarifiées.

Placement : nouvelle définition et classification des grandes familles de SCPI en 2022

Les gestionnaires de SCPI communiquaient souvent en termes de véhicules « diversifiés » ou « spécialisés » sur telle ou telle thématique. Ceci sans que la définition et les critères pris en compte ne soient clairement établis.

Désormais, la terminologie "diversifiée" sera plus rare et les SCPI et OPCI seront répartis en 8 catégories :

• Stratégie à prépondérance bureaux ;
• Stratégie à prépondérance commerces ;
• Stratégie à prépondérance « immobilier résidentiel » (dont « immobilier géré » tel que les infrastructures touristiques) ;
• Stratégie à prépondérance logistique et locaux d'activités (dont locaux industriels) ;
• Stratégie à prépondérance hôtels, tourisme et loisirs (dont hôtellerie de plein air) ;
• Stratégie à prépondérance santé et éducation (dont Ephad, centres de santé, écoles, crèches) ;
• Stratégie à prépondérance « alternatifs » (toute autre typologie ne correspondant pas à une des propositions précédentes, comme les SCPI « infrastructure » par exemple) ;
• Fonds diversifiés : « aucune typologie d'actifs détenus par la SCPI ne pourra dépasser 50% de l'allocation totale en valeur ».

Cette dernière présentation n'est pas contraignante, mais est une recommandation pour les membres de l'ASPIM. Elle permettra de mieux prendre en compte les nouvelles thématiques en vogue (santé, logistique...). Cela s'intègre dans une réforme plus large visant par ailleurs à plus de transparence dans la présentation des performances financières (taux de distribution, TRI...).

Quel type de SCPI choisir ? Les différents types de SCPI par orientation de gestion (de rendement, fiscales, de plus-value...)

Outre ces arbitrages géographiques ou sectoriels, les SCPI peuvent se différencier par une orientation de gestion particulière. Celle-ci va impacter la façon dont l’investisseur peut espérer générer du rendement et de la performance financière :

• Les SCPI de rendement : leur objectif est de maximiser le rendement locatif pour procéder à des distributions régulières
• Les SCPI de capitalisation ou de « plus-value » : elles vont peu distribuer, mais viser avant tout une augmentation de la valorisation du patrimoine immobilier et du prix de la part à terme ; souvent en misant sur des actifs décotés avec fort potentiel de valorisation au fil du temps, éventuellement après un montant de travaux importants
• Les SCPI fiscales : elles présentent un avantage fiscal et profitent du fait que les SCPI sont transparentes fiscalement (imposition au niveau du porteur de part). Ces SCPI permettent d’investir dans des actifs immobiliers éligibles à une réduction d'impôt via des dispositifs de défiscalisation (Pinel, Malraux) ou en générant des déficits fonciers
• Les SCPI de démembrement : en proposant d’investir par exemple dans la nue-propriété d’actifs immobiliers dans le cadre d'un démembrement temporaire, elles permettent aux investisseurs fortement imposables, d’optimiser leur fiscalité. Les actifs immobiliers sont achetés avec une décote, ils ne produisent pas de loyer (et donc pas d’impôt). Au terme de la période de renoncement à l’usufruit, la cession du bien remembré permet de générer une plus-value et un rendement avec une fiscalité très réduite

Rendement par type d’actif : dans quelle SCPI investir ?

Selon le rendement locatif du marché, de l’évolution du prix des actifs locaux, les SCPI offrent des espérances de rendements qui peuvent varier en fonction de leur nature. Le niveau de risque peut être également différent.

Par ailleurs, la Covid-19 aura sans doute un impact significatif sur les allocations d’actifs immobiliers :

• Impact sur l’immobilier de bureaux (nouveaux usages tels que le co-working, le télétravail, la désertion de quartiers tels que la Défense...)
• Impact à terme sur les actifs "retail" et commerciaux, concurrence de l’e-commerce
• Apparition de nouveaux usages et attractivité renforcée de certains secteurs d'actifs « value-added », actifs liés à la logistique (entrepôts, dark-stores…) ou au digital (datacenter)
• Résidentiel : cette classe d’actifs n’est pas la plus présente dans les SCPI. La crise du Covid-19 a mis en lumière l’importance et la valeur ajoutée de certaines caractéristiques des biens (espaces extérieurs, balcon, jardin) et renforcé l’attractivité des maisons, et de certaines zones géographiques périurbaines avec la hausse du télétravail
• Impact transitoire fort sur certains secteurs fortement impactés tels que l’hôtellerie ou la restauration

Types d'actifs, risque et rendement : quelles sont les SCPI les plus rentables ?

En termes de TRI, les niveaux visés par la nature des actifs (aux risques également différents) peuvent varier avec des horizons implicites différents :

• Actifs « core » : actifs très bien situés et sans travaux, avec des rendements sécurisés locatifs (TRI visé : 6% à 10%) pour un horizon de détention de 10 ans dans une optique patrimoniale
• Actifs « core+ » : combine des rendements sécurisés, mais avec une recherche de plus-value à terme via par exemple une évolution des locataires et une optimisation des baux, avec des opérations éventuelles de rénovation et un horizon de détention de 7 ans ou plus
• Actifs « value-add » : il s’agit d’augmenter la valeur des actifs en les repositionnant (profitant éventuellement d’une décote à l’achat). La durée de détention est plus courte. La rénovation va réintégrer un actif dévalué dans la classe supérieure (ex : "Core") en vue d’une revente. Par exemple des bureaux avec fort taux de vacance transformés en logement (TRI visé : 15%)
• Stratégie « opportuniste » : le niveau de risque est plus important et repose parfois sur un pari passant par un autofinancement total de l’actif par l’opérateur avant une revente espérée avec forte plus-value : restructuration lourde d’un actif obsolète, opération de promotion immobilière, focus sur un secteur géographique à fort potentiel d’appréciation (TRI visé jusqu’à 30%)

Comment choisir la meilleure SCPI ? Exemples d'actifs gagnants et d'actifs perdants

Difficile de prévoir l'avenir, mais les événements récents ont renforcé certaines tendances existantes :

• Les résidences seniors et étudiantes semblent portées par des besoins structurels et par le vieillissement de la population. La logistique a été portée avec le Covid et par l'essor de l'e-commerce et de la livraison (dark-store, quick-commerce). Cependant, les meilleures opportunités sont peut-être déjà derrière nous et de nombreuses municipalités se montrent désormais réticentes avec une volonté de protéger les commerces traditionnels.
• Le secteur de la santé a été mis en avant par la pandémie, mais les récents scandales mis en lumière sur la gestion de certains Ehpad, ont secoué le secteur malgré de bonnes perspectives à long-terme.
• Les data-centers sont également portés par la croissance de la digitalisation, mais la récente forte hausse des coûts de l'électricité a rendu leur exploitation désormais plus difficilement rentable.
• Hôtellerie, commerces et bureaux ont été fortement impactés par la conjoncture - arrêts des voyages, télétravail - avec des disparités cependant (commerce de proximité, retail park vs grandes surfaces, immeubles de bureaux vs. petites surfaces et actifs "core").

Là encore, il faut se garder d'une analyse à court terme, trop influencée par la conjoncture. Par ailleurs, certains actifs devenus attractifs peuvent voir leur intérêt rapidement décroitre pour les nouveaux entrants du fait d'une augmentation trop rapide des valorisations.

Outre l’impact de la Covid-19, la forte pression sur les nouvelles normes environnementales (DPE, RE2020, critères ESG) et l’augmentation du coût de l’énergie vont sans doute augmenter la prime liée aux actifs et biens rénovés avec une bonne note environnementale.

Cette dimension, avec la hausse des coûts de l'énergie et des coûts de rénovation, devra être prise en compte et anticipée. Il faut également voir dans quelle phase du cycle se trouve la SCPI : les actifs sont-ils aux normes et récemment acquis ou nécessitant de nombreuses rénovations à venir ? Les actifs sont-ils encore adaptés aux usages du marché ? Les taux de rendement (loyer/coût d'acquisition) sur les nouveaux actifs récemment acquis ont-ils baissé ? Comment ont évolué l'offre et la demande ? Où en est-on en termes de cycle de renouvellement des baux ? Existe-t-il des mesures défavorables (plafonnement...) ? Y a-t-il une pénurie sur certains types d'actifs, et une demande solvable côté locataires ? Les dispositifs fiscaux (résidence gérée par exemple) vont-ils être maintenus ? De nouveaux usages tels que le "co-living" ou le "co-working" rendent-ils certains types d'actifs obsolètes ?

Comme pour tout investissement, la problématique immobilière n’échappe pas aux contraintes liées à la conjoncture, au risque de récession économique, aux nouvelles normes, à la raréfaction du foncier, ainsi qu’au durcissement des conditions de financement avec la hausse des taux d’intérêts. En fonction du secteur d'activité, l'impact sera plus ou moins important !

Tout cela pour dire que les gagnants d'hier ne seront pas forcément les gagnants de demain, idem pour les niveaux de rendement. D'autant plus que le contexte est sans doute inédit depuis la Seconde Guerre Mondiale.