Les Jeux Olympiques de Paris 2024 s'annoncent comme un événement exceptionnel, promettant de transformer le paysage urbain et économique de la capitale française en un stade à ciel ouvert avec plus de 15,3 millions de visiteurs attendus, dont 90 % de visiteurs français et 10% seulement de visiteurs étrangers. Un événement dont la compétition principale ne dure que quelques semaines, mais dont l’impact peut être mesuré sur une période beaucoup plus longue. Cet événement sera l’aboutissement d’un long processus depuis la sélection officielle intervenue fin 2017.
En parallèle, le marché immobilier parisien traverse une période difficile depuis deux ans. Selon le bilan annuel 2023 de la FNAIM, les prix sont tombés en dessous du seuil symbolique des 10 000 €/m², atteignant en moyenne 9 966 €/m². Cette baisse de 5,7 % sur un an et de 7,7 % sur deux ans est principalement due à la hausse des taux d'intérêt et à l'inflation, réduisant le pouvoir d'achat immobilier de 15 %.
Face à ce contexte délicat, quel sera alors l'impact des JO sur le marché immobilier parisien ?
L’organisation des JO 2024 a donné un véritable coup de fouet aux grands travaux, en particulier dans les transports. Investir dans une commune bien desservie par les nouvelles infrastructures est devenu un atout majeur pour tout acheteur ou investisseur.
Signe des temps, la candidature avait mis en avant des jeux économes avec majoritairement l’utilisation d’équipements existants dans un souci de sobriété. Néanmoins la Seine-Saint-Denis bénéficie particulièrement de ces transformations et connaît une réalisation de 64 chantiers vitrines sous l'édit de la Société de Livraison des Ouvrages Olympiques (Solideo) donnant lieu à de nombreux équipements pérennes. C’est l'occasion également de booster la construction d'installations bas carbone.
En premier lieu, le Village Olympiques pour accueillir les 17 000 athlètes, officiels et médias, constitue à lui seul une petite ville sur 52 hectares dans 40 bâtiments. Ces bâtiments ont été construits en prenant en compte les contraintes du Plan Climat 2050 avec l'utilisation de bois et de matériaux biosourcés, mais surtout une conception de bâtiments réversibles, les logements pouvant avoir vocation à devenir en partie, des bureaux, commerces ou équipement publics. Certains appartements ont déjà été mis en vente en 2023, pour l’après JO, au prix moyen de 7000€/m2.
Outre les communes de Saint-Ouen, Saint-Denis et l'Ile-Saint-Denis, c’est tout le département qui devrait profiter d’une notoriété accrue et d’une image positive. Les prolongations des lignes de métro faciliteront l’accès à ces villes, augmentant leur attrait immobilier.
Source : Apur
Le vaste chantier du Grand Paris, avec un budget de plus de 40 milliards d’euros, progresse sous l'impulsion des JO bien que sujet à polémique. Le Grand Paris Express se développe, avec certaines lignes de métro, comme celle de Carrefour Pleyel, réalisées en avance sur le calendrier. La proximité d’une nouvelle ligne de métro, comme les prolongations des lignes 14, 15 ou 16, est un atout considérable pour la valorisation d'un bien immobilier.
Dans les faits, quasiment seuls les chantiers de la ligne 14 et du RER E ont été achevés dans les temps. Mais à moyen terme, ces équipements seront finalisés et renforcent l’attractivité de la capitale.
Quelques exemples d’éditions précédentes et des impacts sur le paysage urbain :
Dans un contexte immobilier en berne, cela peut créer également des incertitudes sur le marché où de nombreux propriétaires reportent la vente de leurs biens en espérant une revalorisation post-JO, préférant louer à court terme pour maximiser leurs profits pendant l'événement.
Avec l'afflux de visiteurs prévu cet été, la demande en logements explose, surtout dans un contexte de crise du logement où près de 19 % des logements parisiens sont inoccupés. Les locations saisonnières à des prix élevés représenteront un bénéfice non négligeable pour les propriétaires (même si sûrement surévalué).
Le rôle important que jouent les plateformes telles qu’Airbnb pour l'organisation de grands événements est saisissant : d’après l’office du tourisme, on attend environ 15,3 millions de visiteurs dont plus de 2 millions auront besoin d'un logement, selon l'Office de Tourisme. De quoi mobiliser le nombre de logements vacants et inoccupés dans la capitale, qui avec 262 000 biens constituent 20% du parc en 2020 !
L’augmentation de la demande provoquera inévitablement une hausse des prix de la location, créant une opportunité lucrative pour les propriétaires et investisseurs.
Source : Apur
Paris et plus généralement la France est déjà l’une des villes les plus visitées au monde avec des millions de touristes par an. Néanmoins les JO vont placer Paris sur la scène mondiale pendant les jeux et augmenteront significativement son rayonnement international aux yeux du monde. La ville, en tant que vitrine de la France, sera au centre de l'attention médiatique mondiale. La cérémonie d’ouverture sur la Seine offrira une vitrine spectaculaire, attirant l’attention des médias et mettant en avant la beauté et le dynamisme de la ville lumière.
L’année écoulée a vu un retournement du marché et une baisse des prix de -7% en année glissante après avoir atteint des niveaux historiquement élevés, avant la remontée des taux. Cependant l’histoire montre que les villes organisatrices des JO connaissent une augmentation des prix de l'immobilier de 17 % en moyenne l’année suivante. Tokyo a vu ses prix augmenter de 22 %, Londres de 24 %, et Athènes a également connu une hausse significative. Cependant, des experts comme Jean-François Buet de la FNAIM mettent en garde contre une surévaluation de cet effet. Si une hausse est probable, sa durée et son ampleur restent incertaines.
Autre point plus durable, Londres 2012 a montré comment les JO peuvent revitaliser des quartiers entiers. À Paris, le village olympique sera transformé en 2 200 logements, un groupe scolaire, des bureaux et 900 résidences de service, y compris des résidences étudiantes. Ces transformations devraient dynamiser l’économie locale avec de nouveaux commerces et services publics.
La Seine-Saint-Denis, avec des prix immobiliers encore abordables (4 000 €/m² pour un appartement et 3 400 €/m² pour une maison en mars 2024), bénéficiera particulièrement de cette revitalisation. Saint-Denis, par exemple, profite du report des acquéreurs ne pouvant plus acheter dans Paris intra-muros.
Enfin, cela sera sûrement le retour de certains biens sur le marché. De nombreux propriétaires attendent la fin des JO pour remettre leurs biens en vente, espérant profiter d’une augmentation significative des prix.
L’impact des JO sur l’immobilier parisien sera majeur, mais principalement concentré sur certaines zones comme la Seine-Saint-Denis. L’événement offre une opportunité unique de dynamiser le marché, attirant investisseurs étrangers et nationaux. Comme l’ont montré les précédentes éditions des JO, une hausse des prix est à prévoir, soutenue par une mise en avant de Paris sur la scène internationale. Les transformations urbaines et les nouvelles infrastructures profiteront durablement à la région parisienne, ouvrant une nouvelle ère pour l’immobilier. Il faudra sans doute un peu de recul pour mesurer l’impact et les retombées réelles à court et moyen terme. Par ailleurs, avec 4 millions de téléspectateurs, les JO constituent une vitrine incomparable.
Publication originale de le 04 June 2024 mise à jour le 03 July 2024
Investissements immobilier et PME
