Soremi

Soremi emprunte 200.000 euros sur WeShareBonds

Soremi, une foncière familiale depuis 1993

Soremi est une foncière familiale créée en 1993 autour de la construction d’une résidence étudiante à Saint Denis (93) en partenariat avec le Conseil Régional d’Ile-de-France.  Actuellement dirigée par un des deux fils du fondateur, Julien Nessim, Soremi s’est spécialisée dans la réalisation d’investissements patrimoniaux à long terme, et l’investissement à court terme de valorisation d’actifs (opérations de marchands de biens).

Soremi possède des bureaux, des commerces, des logements et des entrepôts avec des locataires tels que Geodis, PwC, SuitEtudes, Acadomia, Technip, Flamco, Fjords Processing, Conseil Général du 94, et ISCOM. Soremi détient principalement des biens immobiliers dans la région parisienne. Soremi détient certains biens immobiliers en direct et d’autres via des participations, minoritaires et majoritaires selon les cas, mais toujours gérés par Soremi, pour un total de 33.000 m² * environ.

Les participations sont autonomes financièrement, remboursent leurs dettes financières et peuvent être cédées lorsque Soremi souhaite réaliser une plus-value.

Le patrimoine immobilier de Soremi est valorisé** au 15/07/2016 à 12M€ d’actif net réévalué soit :

- 35 M€ euros d’actifs immobiliers bruts réévalués

- net de 23 M€ d’endettement financier agrégé (incluant le cédit-bail)

- le loyer agrégé est de 2.5M€ H.T., soit la somme des loyers perçus par Soremi (0.6M€) et la quote-part des loyers attribuée à Soremi en fonction du pourcentage de détention des participations, soit un rendement brut d’environ 7%.

Pour la période 2016-2018, Soremi prévoit de céder pour 6,5 M€ d'actifs*** dont 1,7 M€ en 2016, 2,9 M€ en 2017 et 1,9 M€ en 2018.

L’émission obligataire est destinée à financer principalement le BFR de Soremi dont l’essentiel des ressources est destiné au remboursement des dettes financières ; et accessoirement à compléter la réalisation de nouveaux investissements sur la période envisagée.

* Somme des m² de Soremi et des quotes-parts attribuées en fonction des pourcentages de détention dans chaque participation.

** La valorisation des biens immobiliers détenus via une participation, ou des dettes financières, tient compte de la quote-part de détention de la participation concernée.

*** Valeur des actifs nette des dettes adossées à ces actifs

Identité

L'activité

Soremi est une entreprise familiale créée en 1993 par Ellys Nessim autour de la création d’une résidence étudiante à St Denis en partenariat avec le Conseil Régional d’Ile-de-France.

Soremi a été reprise en 2001 par le fils du fondateur, Julien Nessim, avec un développement à partir de 2010 axé sur les domaines suivants :

• Le développement, la gestion locative et la restructuration d’actifs immobiliers en vue de les conserver,
• La promotion, l’investissement, le financement et les arbitrages en vue de réaliser des gains à court-terme sous forme de plus-values généralement.

La période 2010-2016 a été marquée par une forte période d’acquisition de biens immobiliers qu’il convient aujourd’hui de rationaliser (9 acquisitions en direct).

Les revenus de Soremi se composent en partie de la vente par lots de ses actifs et en partie des loyers facturés aux grandes entreprises et PME lui louant des bureaux, résidences, entrepôts ou commerces :

• Bureaux : Technip, FJORDS Processing, Conseil Général 94, Rectorat, PwC, ISCOM, AXA,…
• Résidentiel : Suitétudes
• Entrepôts : Galax, Geodis, Distrimex,…
• Commerces : Acadomia

Les actifs immobiliers de Soremi sont situés en Ile-de-France ainsi qu’en province.

Le business model

Soremi se développe en acquérant des biens de qualité au sein d’emplacements stratégiques (Ile-de-France et régions de province dynamiques).

Ses revenus se basent sur 2 activités : la location d’actifs à de grandes entreprises ou PME et la vente par lots d’actifs immobiliers.

Soremi loue ses biens à de grandes entreprises (bureaux, résidentiels, entrepôts…) lui assurant un chiffre d’affaire récurrent.

Les chiffres clés de Soremi

Les chiffres dits en social correspondent aux comptes sociaux de Soremi pour 2015 puis au business plan de Soremi (éléments financiers de la SAS Soremi).

Les chiffres agrégés intègrent Soremi et la quote-part des loyers, patrimoine immobilier, et dettes financières en fonction de la quote-part détenue par Soremi dans ses participations.

Vous trouverez dans la rubrique documents un organigramme de Soremi et de ses participations.

Pour mesurer la solvabilité à court terme d'une foncière, il est usuel de calculer le ratio de loyer facturé sur les engagements financiers de l'année (remboursement des dettes financières et frais financiers), dit ratio DSCR.

En 2015, ce ratio était de 98%, et devrait être de 133% en 2016. Un ratio supérieur à 100% indique que la foncière est en mesure de respecter ses engagements financiers, sans recours à des ressources supplémentaires (cession d'actifs, compte courant, découvert bancaire...). De 2017 à 2019, ce ratio est compris entre 54% et 103%, inférieur à 100% en 2018 et 2019 à cause des remboursements de dettes financières liées aux cessions prévues. Ces cessions devraient être profitables et permettre sans difficultés de satisfaire ces échéances.

Pour mesurer le risque moyen et long terme pris par les prêteurs, on calcule le ratio de dettes financières sur les valorisations des actifs. Idéalement ce ratio est inférieur à 66%, les foncières du marché de l’immobilier les mieux notées par les prêteurs professionnels étant aux alentours de 50%. En 2015, ce ratio est de 64% pour Soremi et de 2016 à 2019 le ratio est compris entre 46 et 62%, notamment à cause des cessions d’actifs.

Répartition du capital de Soremi

Les deux fils du fondateur Ellys Nessim détiennent le capital de Soremi. Julien et Thomas Nessim détiennent chacun 50% du capital de Soremi. La gouvernance requiert donc l’accord des deux associés.