Promoneo et Bardo empruntent 313.500€ chacun sur WeShareBonds
Pascal Traquet (Promoneo) et Bertrand Boillon (Boillon Consultants), deux profils expérimentés de l’immobilier associés ensemble sur plusieurs opérations immobilières, ont investi conjointement (50/50) en juillet 2020 dans une opération de marchand de bien au 3 rue de l’école de médecine dans le 6ᵉ arrondissement de Paris. Ils ont acquis un immeuble en pleine propriété, doté d’une surface utile de 373 m² (405 m² au plancher) répartie sur 6 niveaux (R+3 +sous-sol + combles), d’une affectation double (commerciale pour sous-sol + RDC+ 1er étage, et habitation au-dessus).
L’objectif de la première opération était la revente en l'état et en bloc a un acquéreur. Toutefois, en raison du prolongement de la crise sanitaire du Covid-19, cette stratégie de revente n'a pas abouti.
L’opération avait initialement été financée par 0,05M€ de fonds propres, un crédit bancaire de 3,6M€ d’une maturité de 36 mois, et un emprunt WeShareBonds de 1,1M€ d’une maturité de 12 mois.
Les dirigeants ont donc revu leur stratégie de revente, et décidé de réaliser des travaux pour rénover la toiture, les menuiseries et les escaliers, permettant ainsi à de futurs acquéreurs de mieux se projeter dans ce bâti rénové. Le nouvel objectif est une revente à la découpe à plusieurs acquéreurs: vente en plateaux de chaque étage. Ces travaux seront réalisés sur fonds propres par les associés, pour une enveloppe budgétée à 200k€. En parallèle, les dirigeants ont sollicité le refinancement du solde de la dette obligataire de première opération afin de se donner le temps de mettre en œuvre la nouvelle stratégie.
L’emprunt WeShareBonds a été partiellement remboursé en août 2020 (à hauteur de 50%), et l’encours actuel est de 0,55M€. Les dirigeants souhaitent refinancer leur encours sur une nouvelle période de 24 mois. Les changements apportés à leur stratégie post covid ont été débattus avec WeShareBonds, et ont été jugés pertinents et convaincants par l’équipe qui a structuré cette nouvelle opération avec les deux associés.
Le refinancement proposé est d’un montant total de 627k€, remboursable en in fine sur 24 mois à un taux d’intérêt annuel de 9,5%. Ce montant sera utilisé de la façon suivante:
- Remboursement du capital restant dû : 550k€
- Coupons dus pour l’emprunt refinancé: 52k€
- Frais de financement: 24k€
Deux opérations simultanées sont présentées sur la plateforme: le financement de Promoneo, et le financement de Bardo (objet de cette opération).
Chaque dirigeant se porte par ailleurs garant à première demande de l'emprunt réalisé par sa société (en capital et intérêts).