Classement des meilleures SCPI 2022 - Sélection des meilleures SCPI

Investissement immobilier : combien de SCPI en France ?

Le succès des SCPI ne s’est pas démenti ces dernières années et celles-ci constituent une classe d’actifs plébiscitée par les Français, qui consacrent chaque année plusieurs milliards d’euros à cet investissement, selon l'Association Française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM).

Les SCPI semblent être un incontournable de nombreuses stratégies d'investissement pour générer des revenus complémentaires. Elles permettent d'investir de manière indirecte dans des immeubles — qui constituent le cœur des portefeuilles des SCPI — situés en France ou à l'étranger, en zone Euro si l'on veut neutraliser le risque de change. Dans un souci de diversification, on pourra se concentrer sur tel ou tel type d'actifs où d'immeubles en choisissant selon quelques critères principaux, que ce soit la localisation (Paris ou Ile-de-France, Province, France, SCPI Européennes, international...), le type d'actifs (locaux d'activités, résidences étudiantes, bureaux, commerce, retail, entrepôts liés au commerce en ligne...) ou l'orientation de gestion (SCPI de rendement, SCPI de plus-value, nue-propriété, SCPI fiscales...).

Si l’on considère les principales catégories de fonds immobiliers accessibles au grand public (SCPI, sociétés civiles et OPCI), elles auraient collecté 8,1 milliards d'euros à fin juin 2022, soit une hausse de 46 % par rapport au premier semestre 2021.

Quelle proportion de SCPI dans un patrimoine ? Combien et comment investir en SCPI ?

Les SCPI ont fait preuve de résilience en termes de distribution ces dernières années : pour 2022, le site MeilleureSCPI.com envisage un taux compris entre 4,40% et 4,50%. Le taux de distribution était de 4,4% en 2018, 4,18% en 2020 et 4,49% en 2021 (4,30% si l'on se réfère au mode de calcul d'avant la réforme de 2022). Les rendements semblent donc avoir retrouvé leur niveau d’avant la crise de la Covid-19.

La vraie question est la suivante : après avoir traversé la Covid-19, avec le nouveau contexte international, la hausse des taux d’intérêt, les difficultés macro-économiques (inflation, pression sur le pouvoir d’achat et sur les coûts de construction…), certaines SCPI ne vont-elles pas être contraintes de revaloriser leur patrimoine à la baisse, avec un impact sur le prix des parts ?

Le faible taux d’endettement moyen des SCPI devrait en partie les protéger, à l’inverse des foncières cotées dont les principales valeurs (Klépierre, Altaream, Gecina, Unibail-Rodamco-Westfield) ont fortement baissé en bourse.

Comme pour tout investissement, il ne faut consacrer qu’une partie minoritaire de son patrimoine aux SCPI et diversifier au maximum. Certains gestionnaires de SCPI proposent des versements programmés qui permettent d’investir de plus petits montants régulièrement et de lisser sa performance tout en instaurant une discipline d’effort d’épargne.

En termes pratiques, il est possible d'opter pour un investissement en direct ou via un véhicule intermédiaire. La fiscalité des SCPI et alignée sur la fiscalité foncière. Cependant, passer par un contrat d'assurance-vie ou miser sur des SCPI fiscales (Pinel, Malraux) ou de démembrement, permettra d'optimiser la fiscalité.

Le recours éventuel à l'emprunt peut également permettre d'augmenter la capacité d'investissement et de profiter d'un effet de levier.

[Rétrospective des deux dernières années : 2020 et 2021]

Fallait-il investir dans les SCPI en 2019, 2020 et 2021 ? Quelles alternatives en termes de placement immobilier ?

Les SCPI ont fait preuve de résilience et d’une certaine stabilité ces dernières années. Certes, la plupart des actifs ont plutôt bien performé, mais souvent au prix d'une forte volatilité, si l’on considère par exemple les marchés boursiers. Les SCPI permettent d’obtenir un rendement issu de distributions et de revalorisations éventuelles des parts, en déléguant la gestion à des professionnels. Étant donné les frais d’entrée souvent importants, de l’ordre de 10%, il convient de prévoir un horizon d’investissement pas trop court.

De manière alternative : investir dans des foncières cotées offrira une liquidité optimale, mais également une forte volatilité. Investir dans des OPCI permet de bénéficier d’une approche similaire aux SCPI mais avec également une quote-part d'allocation non immobilière sur d’autres types d’actifs.

Concernant l’immobilier en général, outre l’acquisition de la résidence principale (qui bénéfice d’une exonération d’impôt sur les plus-values et d’une décote pour l’IFI), l’immobilier locatif en direct peut aussi être une option intéressante. Pour peu cependant que l’on puisse y consacrer un peu de temps et obtenir le financement adéquat. Or, les conditions d'accès au financement sont en train de se durcir... Le ticket d’entrée n'est par ailleurs pas le même que pour une SCPI et le risque moins bien réparti. Malgré la baisse des rendements, il est cependant toujours possible de profiter de certaines niches fiscales (Pinel, Malraux…), ou de certaines options fiscales (location en meublé via le régime LMP ou LMNP), avec des conditions de financement qui restent malgré tout encore actuellement attractives.

Le crowdfunding immobilier offre aussi des rendements attractifs (de 8 à 11% bruts) avec une absence de frais pour l’investisseur et des tickets d’entrée réduits (1000 euros). Il permet d'optimiser facilement la diversification, offre une liquidité contractuelle (obligations in fine à moyen terme) et une fiscalité plutôt favorable (flat-tax à 30%, pas d’IFI).

De manière générale, malgré le risque lié à la hausse des taux d’intérêt, un retour de l’inflation reste a priori favorable à l’immobilier sur le long terme. Malgré tout, les rendements locatifs de l’immobilier ont baissé à des niveaux historiquement bas, du fait de taux d’emprunt au plus bas et d'une augmentation historique des valorisations immobilières. À moyen terme, on ne peut exclure un ajustement des valorisations, surtout sur les zones les moins attractives. De plus, certains impôts, tels que la taxe foncière, sont en forte augmentation ; et les nouvelles contraintes en termes d’obligation de mise aux normes et de rénovation qui sont entrées en vigueur avec la loi Climat et Résilience sont de nouveaux éléments à prendre en compte. En effet, une part significative du parc immobilier ne sera bientôt plus éligible en l'état à la mise en location pour cause de mauvais Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).

Concernant les revalorisations de loyer, malgré le retour de l'inflation, les révisions sont encadrées par l'indice des loyers commerciaux (ILC) et l'indice des loyers des activités tertiaires (Ilat) publié par l’INSEE. Concernant le résidentiel, des clauses de ré-indexation (suivant l’indice de la construction) sont également prévues dans les baux.

Cependant, de nombreuses voix s’élèvent pour une modération des loyers et de nombreuses villes (Paris, Bordeaux, Lyon notamment) ont déjà instauré des plafonnements de loyers plus ou moins respectés. Certains types d’exploitation, tels que la location saisonnière en AirBnb, font également face à des mesures de restriction assez contraignantes.

Enfin, si l’inflation peut soutenir les valorisations à la hausse, elle pèse par ailleurs sur le pouvoir d’achat des acquéreurs.

Globalement, la crise sanitaire, la hausse des coûts de l’énergie et la hausse des prix ont accéléré l'apparition de nouveaux usages (co-working, coliving, résidences semi-principales…) et rebattu parfois l’attractivité de certaines zones géographiques. Un investisseur avisé ne pourra pas ignorer les évolutions sociétales et l’émergence de nouveaux segments (établissements de santé, logistique, résidences seniors...). Si éducation, santé et e-commerce ont tiré leur épingle du jeu, l'hôtellerie et le commerce ont été confrontés à des difficultés importantes. Le télétravail a également rebattu les cartes et fortement impacté le secteur des bureaux. Toutes ces tendances méritent cependant d’être confirmées sur le long terme.

Comparatif : quelle SCPI fallait-il choisir en 2021 ? Palmarès et classement par rendement. Quelles sont les SCPI les plus rentables ? Quelle SCPI acheter en 2022 ?

Selon l’ASPIM, au 31 décembre 2021, la capitalisation des SCPI atteignait 78,6 milliards d'euros.